Bản Tin Tuần NAC Số 25: Giá Căn Hộ TP HCM Tăng 22,5% Sau 1 Năm

Giá căn hộ TP HCM+22,5%▲ sau 1 năm, hồi hết mức giảm 2021-2024Lãi suất Fed (mức trần)3,75%● giữ nguyên, 9 thuận 3 chốngTỷ giá trung tâm25.600 đồng/USD▲ 10 đồng ngày 21/8Giá nhà London, tháng 6554.000 bảng▼ 2,5% so với cùng kỳChỉ số giá bán Dubai142,80 điểm▼ 4,9% từ tháng 2Luật ngân hàng EU11/1/2027● CRD VI có hiệu lựcGiá căn hộ TP HCM+22,5%▲ sau 1 năm, hồi hết mức giảm 2021-2024Lãi suất Fed (mức trần)3,75%● giữ nguyên, 9 thuận 3 chốngTỷ giá trung tâm25.600 đồng/USD▲ 10 đồng ngày 21/8Giá nhà London, tháng 6554.000 bảng▼ 2,5% so với cùng kỳChỉ số giá bán Dubai142,80 điểm▼ 4,9% từ tháng 2Luật ngân hàng EU11/1/2027● CRD VI có hiệu lực

HCMC apartment prices+22.5%▲ in a year, 2021–24 fall recoveredFed funds (upper bound)3.75%● held, 9 votes to 3VND central rate25,600 per USD▲ 10 dong on 21 AugLondon house prices, June£554,000▼ 2.5% year on yearDubai sales price index142.80 pts▼ 4.9% since FebruaryEU banking rule11 Jan 2027● CRD VI takes effectHCMC apartment prices+22.5%▲ in a year, 2021–24 fall recoveredFed funds (upper bound)3.75%● held, 9 votes to 3VND central rate25,600 per USD▲ 10 dong on 21 AugLondon house prices, June£554,000▼ 2.5% year on yearDubai sales price index142.80 pts▼ 4.9% since FebruaryEU banking rule11 Jan 2027● CRD VI takes effect

Giá căn hộ TP HCM tăng 22,5% sau 1 năm, 3 thành viên Fed muốn tăng lãi suất, giá nhà London và Dubai cùng giảm. 5 tin đáng chú ý trong tuần.

8 phút đọc1.861 từRead in English →

Mục lục · Contents

Giá căn hộ TP HCM đã tăng 22,5% sau 1 năm và lấy lại toàn bộ mức giảm của giai đoạn 2021-2024, theo số liệu Batdongsan.com.vn đưa ra tại một diễn đàn ngày 18/8. Cùng tuần, biên bản họp Fed cho thấy 3 thành viên muốn tăng lãi suất ngay, giá nhà London và Dubai tiếp tục giảm, còn EU chuẩn bị siết ngân hàng ngoài khối phục vụ người cư trú.

Nhịp thị trường tuần 17–23/8/2026

Giá căn hộ TP HCM+22,5%▲ sau 1 năm, hồi hết mức giảm 2021-2024Batdongsan.com.vn; lõi trung tâm 200-500 triệu đồng/m²

Lãi suất Fed (mức trần)3,75%● giữ nguyên, 9 thuận 3 chống6 lần giảm từ 9/2024

Tỷ giá trung tâm25.600 đồng/USD▲ 10 đồng ngày 21/8Ngân hàng Nhà nước, lần đầu chạm mốc này

Giá nhà London, tháng 6554.000 bảng▼ 2,5% so với cùng kỳONS; giá chào bán tháng 8 giảm 3,1%

Chỉ số giá bán Dubai142,80 điểm▼ 4,9% từ tháng 2REIDIN, tháng 7

Luật ngân hàng EU11/1/2027● CRD VI có hiệu lựcHạn chế ngân hàng ngoài EU

Nguồn: Batdongsan.com.vn qua Dân trí (19/8); Fed (19/8); Ngân hàng Nhà nước qua Thời báo Tài chính (21/8); ONS (19/8); Rightmove (17/8); REIDIN qua Dubai Chronicle (19/8); IMI Daily (21/8)

Tín hiệu tuần này

Giá và giao dịchVốn và lãi suấtLuật và thủ tục

🇻🇳 Việt NamGiá và giao dịchGiá căn hộ TP HCM tăng 22,5%Vốn và lãi suấtChủ đầu tư chuyển sang hỗ trợ lãi vayLuật và thủ tục—

🇺🇸 USDGiá và giao dịch—Vốn và lãi suất3 thành viên Fed muốn tăng lãi suấtLuật và thủ tục—

🇬🇧 AnhGiá và giao dịchGiá chào bán London giảm 3,1%Vốn và lãi suấtLãi cố định 2 năm lên 5,09%Luật và thủ tục—

🇦🇪 DubaiGiá và giao dịchGiá bán giảm 5 tháng liên tiếpVốn và lãi suấtTiền thuê giảm 8,1% từ tháng 2Luật và thủ tục—

🇪🇺 EUGiá và giao dịch—Vốn và lãi suấtNgân hàng ngoài EU khó cho vayLuật và thủ tụcQuy định mới áp dụng từ 11/1/2027

▲đang tăng▼đang giảm●đi ngang / theo dõi

Nguồn: NAC tổng hợp từ các nguồn trong bản tin

🇻🇳 Việt Nam · Giá căn hộ TP HCM tăng 22,5% sau 1 năm

Ngày 19/8, Dân trí đưa tin từ Diễn đàn BĐS phía Nam 2026 họp hôm 18/8: theo Batdongsan.com.vn, giá căn hộ TP HCM giảm 5-7% trong giai đoạn 2021-2024, khi lãi vay ở mức 14-16%, rồi tăng 22,5% trong 1 năm qua và đã lấy lại toàn bộ mức giảm. Ở lõi trung tâm, giá từ 200 đến 500 triệu đồng mỗi m², còn một dự án gần chợ Bến Thành được cho là chào khoảng 1 tỷ đồng mỗi m².

Với nhà đầu tư Việt: giá đã hồi hết, nên giai đoạn mua rẻ ở TP HCM đã qua. Theo hồ sơ NAC, lợi suất cho thuê gộp ở khu trung tâm khoảng 5,5% tại The One Sài Gòn và 5,8% tại Grand Marina Sài Gòn (NAC ước tính). Chủ đầu tư đang chuyển từ chiết khấu sang hỗ trợ lãi vay, cho vay tới 70% giá trị căn hộ, nên hãy tính dòng tiền theo lãi suất sau khi hết hỗ trợ.

🇺🇸 Mỹ · 3 thành viên Fed muốn tăng lãi suất ngay tháng 7

Ngày 19/8, Fed công bố biên bản cuộc họp 28-29/7. Fed giữ lãi suất ở 3,5-3,75%, nhưng 3 thành viên Beth Hammack, Neel Kashkari và Lorie Logan bỏ phiếu chống vì muốn tăng 0,25 điểm phần trăm. Lạm phát PCE tháng 6 ước khoảng 3,7%. Nhiều thành viên cho rằng Fed sẽ phải thắt chặt chính sách nếu lạm phát không giảm. Kỳ họp tới diễn ra ngày 15-16/9.

Với nhà đầu tư Việt: lãi suất USD khó giảm trong năm nay, nên chi phí vay ở các thị trường neo theo USD như Dubai cũng khó hạ. Trong nước, ngày 21/8 Ngân hàng Nhà nước niêm yết tỷ giá trung tâm 25.600 đồng/USD, lần đầu chạm mốc này. Gia đình định chuyển tiền mua tài sản ở nước ngoài nên tính trước chi phí đổi ngoại tệ.

🇬🇧 Anh · Giá chào bán nhà ở London giảm 3,1% sau 1 năm

Theo báo cáo của Rightmove ngày 17/8, giá chào bán bình quân ở Anh giảm 2% trong tháng 8, còn 364.999 bảng, mức giảm tháng 8 lớn nhất kể từ 2018. London giảm mạnh nhất, 3,1% sau 1 năm, khi số nhà rao bán cao nhất 16 năm. Lãi vay cố định 2 năm bình quân lên 5,09%. Số liệu ONS công bố ngày 19/8 cho thấy giá nhà London tháng 6 bình quân 554.000 bảng, giảm 2,5% sau 1 năm.

Với nhà đầu tư Việt: người mua đang có lợi thế thương lượng ở London. Theo hồ sơ NAC, Oval Village có giá từ 685.000 bảng, lợi suất cho thuê gộp khoảng 5,5%, còn London Dock từ 790.000 bảng, khoảng 4,7% (NAC ước tính). Cả 2 dự án bàn giao trong 2027-2028. Lộ trình cư trú có trong tài liệu chương trình thường trú Anh của NAC.

🇦🇪 UAE · Giá BĐS Dubai giảm 5 tháng liên tiếp

Theo số liệu tháng 7 của hãng dữ liệu REIDIN, được Dubai Chronicle đăng ngày 19/8, chỉ số giá bán BĐS Dubai giảm 0,65% so với tháng 6, tháng giảm thứ 5 liên tiếp, từ 150,21 điểm hồi tháng 2 xuống 142,80 điểm. So với cùng kỳ, giá vẫn cao hơn 0,55%. Tiền thuê giảm nhanh hơn: chỉ số giá thuê mất 8,1% từ tháng 2, lợi suất cho thuê gộp của căn hộ còn 6,83%.

Với nhà đầu tư Việt: khi tiền thuê giảm nhanh hơn giá bán, lợi suất thực nhận sẽ thấp hơn con số trong tài liệu bán hàng. Theo hồ sơ NAC, DAMAC Safa Gate có giá từ 542.000 USD, lợi suất gộp khoảng 6% (NAC ước tính), bàn giao quý IV/2028. Với nhà đang xây, nên tính lại dòng tiền theo mức thuê hiện tại.

🇪🇺 EU · Ngân hàng ngoài khối bị hạn chế phục vụ người cư trú từ 2027

Theo IMI Daily ngày 21/8, từ ngày 11/1/2027, Điều 21c của Chỉ thị về yêu cầu vốn (CRD VI) hạn chế ngân hàng ngoài EU nhận tiền gửi, cho vay, kể cả vay mua nhà, và bảo lãnh cho người cư trú ở EU nếu không có chi nhánh tại đây. Quy định xét theo nơi cư trú, không theo quốc tịch. Hợp đồng ký trước ngày 11/7/2026 vẫn giữ hiệu lực, và khách hàng tự tìm đến ngân hàng vẫn được phục vụ.

Với nhà đầu tư Việt: gia đình có thẻ cư trú Hy Lạp, Bồ Đào Nha hay Síp và chuyển sang sống ở đó có thể bị ngân hàng ngoài EU từ chối khoản vay hay tài khoản mới. Nên giữ nguyên các hợp đồng đang có, vì sửa đổi lớn có thể bị coi là giao dịch mới, và mở sẵn tài khoản ở ngân hàng có chi nhánh trong EU. Các lựa chọn cư trú có trong tài liệu golden visa Hy Lạp và chương trình cư trú Síp của NAC.

Lịch tuần tới

T224/8

T325/8

T426/8Ngân hàng Trung ương Thái Lan họp về lãi suấtMỹ công bố lạm phát PCE tháng 7

T527/8Khai mạc hội nghị kinh tế Jackson Hole

T628/8Chủ tịch Fed Kevin Warsh phát biểu tại Jackson Hole

T729/8Bế mạc hội nghị Jackson Hole

CN30/8

Nguồn: Ngân hàng Trung ương Thái Lan; Fed chi nhánh Kansas City qua Tech Times (21/8)

Góc nhìn NAC

Giá căn hộ TP HCM đã hồi phục hết, còn lãi suất USD chưa có dấu hiệu giảm, nên chúng tôi nghiêng về mua bằng vốn tự có, và dùng lúc thị trường London, Dubai chậm lại để thương lượng giá. Gia đình định sang sống ở EU nên sắp xếp lại tài khoản ngân hàng trước tháng 1/2027. Nếu muốn biết danh mục của gia đình mình đứng ở đâu sau tuần này, hãy đặt lịch tư vấn với NAC.