Báo Cáo Quý NAC II/2026: Quý Lạm Phát Quay Lại Sau Cú Sốc Giá Dầu

Quý II/2026 là quý lạm phát quay lại sau cú sốc giá dầu. Trong tháng 5, lạm phát lên 5,6% ở Việt Nam, 4,2% ở Mỹ và 3,2% ở khu vực euro; ECB và Ngân hàng Dự trữ Úc cùng tăng lãi suất, còn Fed đổi chủ tịch nhưng chưa giảm. Giá dầu Brent giảm 44% trong quý nên đến tháng 6, lạm phát bắt đầu hạ. Bồ Đào Nha nâng mốc xin quốc tịch lên 10 năm, trong khi Dubai bỏ ngưỡng giá trị nhà cho thị thực nhà đầu tư.

Quý II/2026 qua 6 con số

13 tuần, 13 số bản tin

Mỗi thứ Sáu trong quý, NAC Weekly ghi lại những gì thay đổi. Đặt cạnh nhau, 13 số bản tin cho thấy câu chuyện của quý đi từ giá dầu sang lạm phát, rồi sang lãi suất và luật cư trú.

Theo dõi từng tháng: lãi suất, lạm phát, tỷ giá

Bảng dưới đặt tháng 3 làm mốc. Mỗi ô là mức của tháng đó, kèm thay đổi so với tháng trước; cột cuối là biến động cả quý.

Giá dầu Brent qua 13 tuần

Đây là giá Brent giao ngay do Cơ quan Thông tin Năng lượng Mỹ (EIA) công bố, nên khác giá hợp đồng tương lai mà các số bản tin tuần dẫn lại, dù 2 chuỗi giá đi cùng một hướng.

Theo dõi từng tháng: thị trường nhà ở

Bản đồ tín hiệu theo tháng

🌐 Dầu mỏ · Brent mất 44% sau 1 quý chao đảo

▼−44%

giá dầu Brent giao ngay trong quý II, từ 126,69 USD (31/3) xuống 70,46 USD mỗi thùng (30/6), NAC tínhEIA, qua FREDẢnh: H-Karimi, Wikimedia Commons, CC BY 3.0

Quý mở đầu khi giá Brent giao ngay lên đỉnh 138,21 USD mỗi thùng ngày 7/4. Ngày 8/4, Mỹ và Iran ngừng bắn 2 tuần, giá hợp đồng tương lai giảm 13,3% trong ngày. Ngày 17/4, Iran tuyên bố mở lại eo biển Hormuz và Brent giảm thêm 10,48%, nhưng 1 tuần sau eo biển gần như đóng lại, giá hợp đồng tương lai quay về quanh 105 USD. Từ giữa tháng 5, giá đi xuống, dù vẫn có những phiên bật lại, và chạm đáy quý 70,16 USD ngày 26/6.

Với nhà đầu tư Việt: giá dầu hạ đã kéo giá tiêu dùng tháng 6 trong nước giảm 0,39% so với tháng 5. Nhưng chỉ một tuyên bố cũng có thể đổi chiều giá dầu, nên lịch thanh toán mua BĐS ở nước ngoài cần chịu được vài tháng biến động, thay vì dựa vào một kịch bản duy nhất.

🇺🇸 Mỹ · Lạm phát lên 4,2%, Fed đổi chủ tịch nhưng giữ lãi suất

▲4,2%

lạm phát Mỹ tháng 5/2026 so với cùng kỳ, từ 3,3% của tháng 3; riêng giá xăng tăng 40,5%BLS, 10/6Ảnh: Britt Leckman/Federal Reserve, Wikimedia Commons, public domain

Giá tiêu dùng ở Mỹ tăng 3,3% trong tháng 3, 3,8% trong tháng 4 và 4,2% trong tháng 5 so với cùng kỳ; lạm phát PCE, thước đo Fed theo dõi sát nhất, lên 4,1% trong tháng 5. Fed giữ lãi suất ở 3,5–3,75% tại cả 2 kỳ họp: ngày 29/4 với 4 phiếu chống, ngày 17/6 với đủ 12 phiếu thuận. Giữa 2 kỳ họp đó, ông Kevin Warsh tuyên thệ nhậm chức Chủ tịch Fed ngày 22/5. Bảng dự báo tháng 6 nâng lạm phát PCE năm 2026 lên 3,6%, từ 2,7%, và trung vị lãi suất cuối năm lên 3,8%, từ 3,4%.

Với nhà đầu tư Việt: lãi suất USD khó giảm trong nửa cuối năm, nên khoản vay ở các thị trường neo theo USD như Dubai và Panama chưa rẻ đi. Lãi vay mua nhà 30 năm ở Mỹ dao động quanh 6,3–6,5% suốt quý, theo Freddie Mac. Người mua bằng vốn tự có đang ở thế chủ động hơn người đi vay.

🇻🇳 Việt Nam · Kinh tế tăng 8,39%, lạm phát chạm 5,6%

▲8,39%

GDP quý II/2026 so với cùng kỳ, từ 7,83% của quý I; 6 tháng đầu năm tăng 8,18%Cục Thống kê, qua VietnamFinance 3/7Ảnh: Bem photography, Wikimedia Commons, CC BY 2.0

Giá tiêu dùng tăng 4,65% trong tháng 3, 5,46% trong tháng 4 và 5,6% trong tháng 5 so với cùng kỳ, rồi hạ về 4,69% trong tháng 6 khi giá xăng dầu giảm. Đầu quý, 30 ngân hàng giảm lãi suất huy động, nhưng đến giữa tháng 6, lãi vay mua nhà đã cao hơn đầu năm 2–4 điểm phần trăm, mức thả nổi sau ưu đãi khoảng 11–15% một năm. Ngân hàng Nhà nước cho 25 ngân hàng không tính phần cho vay nhà ở xã hội và khu công nghiệp tăng thêm vào hạn mức tín dụng BĐS năm 2026.

Với nhà đầu tư Việt: khoản tiền gửi có lãi thấp hơn lạm phát đang mất dần sức mua, còn vay mua nhà thì đắt hơn hẳn đầu năm. Tỷ giá trung tâm chỉ tăng 104 đồng trong quý, lên 25.206 đồng mỗi USD, nên gia đình chuyển tiền ra nước ngoài chưa chịu thêm nhiều chênh lệch. Theo hồ sơ NAC, The Prince Residence ở Phú Nhuận đã bàn giao, giá từ 144.000 USD, lợi suất cho thuê gộp ước tính 5,5%.

🇪🇺 Khu vực euro · ECB tăng lãi suất lần đầu kể từ năm 2023

▲2,25%

lãi suất tiền gửi của ECB sau lần tăng 0,25 điểm ngày 11/6, áp dụng từ 17/6; lần tăng trước là tháng 9/2023ECB, qua Banco de España 11/6Ảnh: Dr. Thomas Liptak, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Theo Eurostat, lạm phát khu vực euro lên 2,6% trong tháng 3, 3% trong tháng 4 và 3,2% trong tháng 5, chủ yếu vì giá năng lượng. ECB giữ lãi suất tiền gửi 2% ngày 30/4, rồi nâng lên 2,25% ngày 11/6; lãi suất tái cấp vốn chính lên 2,40%. ECB dự báo kinh tế khu vực chỉ tăng 0,8% năm 2026. Ước tính nhanh của tháng 6 cho thấy lạm phát hạ về 2,8%, nhưng Hy Lạp vẫn ở 3,9% và Síp lên 4%.

Với nhà đầu tư Việt: vay bằng euro để mua nhà ở Hy Lạp, Síp hay Bồ Đào Nha khó rẻ đi; lãi vay mua nhà bình quân trong khu vực đã ở 3,4% hồi tháng 4. Gia đình mua BĐS để xin cư trú bằng vốn tự có ít chịu tác động hơn. Thị trường Síp vẫn sôi động: 6 tháng đầu năm có 10.007 hợp đồng mua BĐS, lần đầu vượt mốc 10.000.

🇵🇹 Bồ Đào Nha · Đường tới quốc tịch dài gấp đôi, lên 10 năm

▲10 năm

thời gian cư trú hợp pháp để người ngoài EU và ngoài khối nói tiếng Bồ Đào Nha xin nhập quốc tịch, trước đây là 5 nămIMI Daily, 3/5; có hiệu lực từ 19/5Ảnh: Matthew Black, Wikimedia Commons, CC BY-SA 2.0

Ngày 1/4, Quốc hội Bồ Đào Nha thông qua luật quốc tịch sửa đổi với 152 phiếu thuận, 64 phiếu chống. Tổng thống António José Seguro ký ngày 3/5, và Luật tổ chức số 1/2026 có hiệu lực từ 19/5. Người ngoài EU cần 10 năm cư trú, công dân EU và các nước nói tiếng Bồ Đào Nha cần 7 năm, tính từ ngày cơ quan di trú AIMA cấp thẻ. Chỉ hồ sơ nộp đến hết 18/5 được giữ quy định cũ; ngày 26/6, 9 công ty luật thay mặt 1.260 nhà đầu tư golden visa gửi đơn khiếu nại lên Thanh tra Công dân.

Với nhà đầu tư Việt: người Việt áp dụng mốc 10 năm. Golden visa Bồ Đào Nha vẫn cho quyền cư trú ở một nước trong khối Schengen, nhưng gia đình chọn chương trình này vì hộ chiếu nên so lại với các lựa chọn khác, như golden visa Hy Lạp hay thường trú ở Síp.

🇦🇪 UAE · Dubai bỏ ngưỡng 750.000 AED cho thị thực nhà đầu tư

▼0 AED

giá trị BĐS tối thiểu để người đứng tên một mình xin thị thực nhà đầu tư 2 năm, trước đây là 750.000 AEDSở Đất đai Dubai, qua Enterprise 30/4Ảnh: Phil6007, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Cuối tháng 4, Dubai cho phép người sở hữu toàn bộ một BĐS xin thị thực nhà đầu tư 2 năm, bất kể giá trị căn nhà. Với nhà đồng sở hữu, mỗi người phải nắm phần từ 400.000 AED, còn thị thực vàng 10 năm vẫn cần BĐS từ 2 triệu AED. Giao dịch BĐS tháng 4 đạt 68,56 tỷ AED, và từ năm 2021 đến hết quý I, Dubai đã cấp 100.286 thẻ cư trú cho gia đình nhà đầu tư BĐS. Giá nhà thì giảm 3 tháng liền theo ValuStrat: 5,9% trong tháng 3, 1,9% trong tháng 4 và 1,2% trong tháng 5.

Với nhà đầu tư Việt: một căn hộ nhỏ đứng tên một người giờ cũng mở đường cư trú ở Dubai, và người mua bằng tiền mặt có thêm quyền thương lượng khi giá đang điều chỉnh. Theo hồ sơ NAC, DAMAC Golf Greens có giá từ khoảng 300.000 USD, dự kiến bàn giao quý I/2028; nên hỏi rõ điều kiện thị thực với nhà đang xây trước khi xuống tiền.

🇦🇺 Úc · RBA tăng lãi suất lên 4,35%, giá nhà Sydney giảm 3 tháng liền

▲4,35%

lãi suất điều hành của Úc sau lần tăng 0,25 điểm ngày 5/5, lần tăng thứ 3 trong năm 2026RBA, 5/5 và 16/6Ảnh: Rob Deutscher, Wikimedia Commons, CC BY 2.0

Ngày 5/5, Ngân hàng Dự trữ Úc nâng lãi suất từ 4,10% lên 4,35% với 8 phiếu thuận, 1 phiếu muốn giữ nguyên, rồi giữ mức này ngày 16/6. Lạm phát hạ từ 4,6% trong tháng 3 xuống 4% trong tháng 5, nhưng lạm phát cơ bản lại nhích lên 3,6% và nhóm nhà ở tăng 6,5%. Theo Cotality, giá nhà cả nước tăng 0,3% trong tháng 4, đi ngang trong tháng 5 và giảm 0,4% trong tháng 6; Sydney giảm 0,6%, 0,9% rồi 1,2%, khoảng 2,7% cả quý theo cách tính cộng dồn của NAC.

Với nhà đầu tư Việt: giá nhà ở Sydney và Melbourne đang điều chỉnh trong khi chi phí vay còn cao, nên người mua bằng vốn tự có có thêm thời gian chọn căn và thương lượng. Theo hồ sơ NAC, Aura ở Melbourne Square, Southbank có giá từ khoảng 612.000 AUD, lợi suất cho thuê gộp ước tính 4,7%, dự kiến bàn giao năm 2029.

Quý III cần theo dõi

Góc nhìn NAC

Quý II cho thấy một cú sốc giá năng lượng có thể kéo lạm phát và lãi suất đi lên ở nhiều nơi cùng lúc, và hệ quả còn kéo dài sau khi giá dầu đã hạ. Chúng tôi vẫn ưu tiên tài sản đã hoặc sắp bàn giao, mua bằng vốn tự có, mua ngoại tệ theo từng đợt khớp lịch thanh toán, và chọn chương trình cư trú theo đúng mục tiêu của gia đình, nhất là khi đường tới quốc tịch ở châu Âu dài thêm. Nếu muốn xem danh mục của gia đình mình đứng ở đâu sau 13 tuần này, hãy đặt lịch tư vấn với NAC.

Danh mục NAC liên quan

Aura Melbourne Square · 640 Melbourne CBD · DAMAC Golf Greens · The Prince Residence · Pearl Park, Paphos · Bảng xếp hạng NAC Residence Index

Nguồn

• FRED — Brent giao ngay, EIA (DCOILBRENTEU) · FRED — Lãi vay mua nhà 30 năm, Freddie Mac (MORTGAGE30US)
• News On AIR — Giá dầu lao dốc sau lệnh ngừng bắn Mỹ – Iran (8/4/2026) · BusinessDay — Iran nói eo biển Hormuz đã mở (17/4/2026) · VBMA — Báo cáo tuần 20–24/4/2026 (24/4/2026)
• U.S. Bureau of Labor Statistics — CPI tháng 3/2026 (10/4/2026) · CPI tháng 4/2026 (12/5/2026) · CPI tháng 5/2026 (10/6/2026) · Lịch công bố tháng 7/2026 · BEA — Thu nhập và chi tiêu cá nhân tháng 5/2026 (25/6/2026)
• Federal Reserve — Thông cáo FOMC (29/4/2026) · Thông cáo FOMC (17/6/2026) · Dự báo kinh tế FOMC (17/6/2026) · Kevin Warsh tuyên thệ nhậm chức (22/5/2026) · Lịch sử biên độ lãi suất
• ECB — Các mức lãi suất chủ chốt · Banco de España — ECB giữ lãi suất tháng 4 (30/4/2026) · ECB tăng lãi suất tháng 6 (11/6/2026) · Cyprus Mail — ECB tăng lãi suất (11/6/2026)
• Eurostat — Lạm phát khu vực euro tháng 3 (16/4/2026) · Ước tính nhanh tháng 5 (2/6/2026) · Ước tính nhanh tháng 6 (1/7/2026)
• Bank of England — Lịch sử lãi suất cơ bản · Tóm tắt chính sách tiền tệ tháng 6/2026 (18/6/2026)
• RBA — Lịch sử lãi suất điều hành · Quyết định ngày 5/5/2026 · Quyết định ngày 16/6/2026 · ABS — CPI tháng 4 (27/5/2026) · ABS — CPI tháng 5 (24/6/2026)
• Ngân hàng Trung ương Thổ Nhĩ Kỳ — Lãi suất repo 1 tuần · Trading Economics — Lạm phát Thổ Nhĩ Kỳ tháng 3 (3/4/2026) · tháng 5 (5/6/2026) · RTTNews — tháng 6 (3/7/2026)
• Ngân hàng Trung ương Thái Lan — Quyết định 3/2026 (24/6/2026) · Thailand Business News — Quyết định ngày 29/4/2026 · New Straits Times — Bank Negara giữ OPR 2,75% (10/7/2026)
• tygiausd.org — Tỷ giá ngày 31/3 (31/3/2026) · Tỷ giá ngày 29/4 (29/4/2026) · Thị trường Tài chính Tiền tệ — Tỷ giá ngày 29/5 (29/5/2026) · VOV — Tỷ giá ngày 30/6 (30/6/2026)
• Tuổi Trẻ — GDP và CPI quý I (4/4/2026) · Tạp chí Kinh tế - Tài chính — CPI tháng 4 (3/5/2026) · Nhân Dân — CPI tháng 5 (3/6/2026) · Báo Đấu thầu — CPI tháng 6 (3/7/2026) · VietnamFinance — GDP quý II (3/7/2026)
• Dân trí — 30 ngân hàng giảm lãi suất huy động (20/4/2026) · VietnamFinance — Lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục tăng (17/6/2026) · Nhân Dân — 25 ngân hàng được nới hạn mức tín dụng (31/5/2026)
• webgia.com — Giá vàng SJC 31/3 · 29/4 · 29/5 · 30/6
• Cotality — Giá nhà tháng 3 (1/4/2026) · MPA — Cotality tháng 4 (1/5/2026) · Savings.com.au — Cotality tháng 5 (1/6/2026) · Trading Economics — Cotality tháng 6 (30/6/2026)
• Trading Economics — Nationwide tháng 3 (31/3/2026) · Nationwide tháng 5 (1/6/2026) · Mortgage Solutions — Nationwide tháng 6 (1/7/2026)
• MPA — Rightmove tháng 3 (16/3/2026) · Kaeltripton — Rightmove tháng 4 (20/4/2026) · Mortgage Solutions — Rightmove tháng 5 (18/5/2026) · Global Banking & Finance — Rightmove tháng 6 (15/6/2026)
• dom.com.cy — Giao dịch BĐS Síp tháng 3 (10/4/2026) · Cyprus Mail — tháng 4 (12/5/2026) · tháng 5 (3/6/2026) · 6 tháng đầu năm (10/7/2026)
• Alo Maliye — Bán nhà ở Thổ Nhĩ Kỳ tháng 3 (17/4/2026) · DHA — tháng 4 (14/5/2026) · DHA — tháng 5 (18/6/2026)
• Enterprise — Dubai bỏ ngưỡng giá trị cho thị thực BĐS (30/4/2026) · Khaleej Times — Giao dịch BĐS Dubai tháng 4 (3/5/2026) · Khaleej Times — Thẻ cư trú cho gia đình nhà đầu tư (15/5/2026) · Consultancy-me — ValuStrat tháng 5 (11/6/2026)
• IMI Daily — Tổng thống Bồ Đào Nha ký luật quốc tịch (3/5/2026) · CMS — Luật tổ chức số 1/2026 (18/5/2026) · IMI Daily — 1.260 nhà đầu tư khiếu nại (26/6/2026)
• Federal Reserve — Lịch họp FOMC 2026 · Banco de España — Lịch quyết định của ECB 2026 · RBA — Lịch họp 2026