Báo Cáo Quý NAC III/2026: Quý Lãi Suất Thế Giới Đảo Chiều Đi Lên

Quý III/2026 là quý lãi suất thế giới quay đầu đi lên. Fed tăng lãi suất lần đầu sau 3 năm, ECB và Úc cũng tăng, tỷ giá trung tâm liên tục lập đỉnh mới quanh 25.640 đồng mỗi USD. Thị trường nhà ở tách làm hai: Dubai, Úc và Anh hạ nhiệt, còn Síp và căn hộ Việt Nam vẫn tăng. Cửa định cư qua đầu tư hẹp thêm ở Hy Lạp, Síp, Panama và vùng Caribe.

Quý III/2026 qua 6 con số

13 tuần, 13 số bản tin

Mỗi thứ Sáu trong quý, NAC Weekly ghi lại những gì thay đổi. Đặt cạnh nhau, 13 số bản tin cho thấy câu chuyện của quý chuyển dần từ giá nhà sang lãi suất, rồi sang luật cư trú.

Theo dõi từng tháng: lãi suất, lạm phát, tỷ giá

Bảng dưới đặt tháng 6 làm mốc. Mỗi ô là mức của tháng đó, kèm thay đổi so với tháng trước; cột cuối là biến động cả quý.

Tỷ giá trung tâm qua 13 tuần

Theo dõi từng tháng: thị trường nhà ở

Bản đồ tín hiệu theo tháng

🇺🇸 Mỹ · Fed đảo chiều, tăng lãi suất lần đầu sau 3 năm

▲3,75–4%

biên độ lãi suất điều hành sau lần tăng ngày 16/9, lần đầu tăng kể từ tháng 7/2023Fed, 16/9Ảnh: Tony Webster, Wikimedia Commons, CC BY 2.0

Quý mở đầu bằng một lần giữ lãi suất có 3 phiếu chống ngày 29/7, và khép lại bằng lần tăng 0,25 điểm phần trăm ngày 16/9. Ở giữa, lạm phát đứng ở 3,4% suốt tháng 7 và 8, thị trường lao động chao đảo: tháng 7 mất 23.000 việc làm, tháng 8 thêm 162.000, tháng 9 chỉ thêm 29.000. Trung vị dự báo của Fed cho thấy còn 1 lần tăng nữa trước cuối năm, và lãi vay mua nhà 30 năm của Freddie Mac đã vượt 7% ngày 24/9, lần đầu sau 20 tháng.

Với nhà đầu tư Việt: USD đắt lên kéo theo chi phí vốn ở mọi thị trường neo USD, từ Dubai đến Panama. Gia đình định vay để mua nhà ở nước ngoài nên tính lại dòng tiền với lãi suất cao hơn ít nhất 0,25 điểm so với đầu quý.

🇻🇳 Việt Nam · Tỷ giá lập đỉnh liên tục, lãi vay mua nhà lên 10,9%

▲+421 đồng

mức tăng của tỷ giá trung tâm trong quý III, từ 25.206 (30/6) lên 25.627 đồng mỗi USD (30/9); đỉnh quý 25.641 ngày 25/9Ngân hàng Nhà nướcẢnh: Lê Minh Phát, Wikimedia Commons, CC BY 2.0

Tỷ giá trung tâm vượt đỉnh lịch sử ngày 28/7, lần đầu chạm 25.600 đồng ngày 21/8 và lập đỉnh mới 25.641 đồng ngày 25/9. Lạm phát leo từ 4,69% của tháng 6 lên 5,08% trong tháng 9 khi giá dầu Brent tăng khoảng 65% trong quý, còn lãi suất cố định vay mua nhà bình quân của 11 ngân hàng lên 10,9% vào tháng 8, theo DKRA. Dù vậy, GDP quý III vẫn tăng 9,95%, cao nhất từ đầu năm.

Với nhà đầu tư Việt: đồng tiền yếu đi khiến một phần tài sản giữ bằng ngoại tệ trở thành tấm đệm có lý do rõ ràng. Với người mua nhà trong nước, lãi vay 10,9% làm khoản vay dài hạn đắt hơn hẳn so với đầu năm.

🇻🇳 Việt Nam · Giá căn hộ vẫn tăng dù bán được ít hơn

▲4.210 USD

giá sơ cấp bình quân mỗi m² căn hộ TP HCM, quý III/2026, tăng 12% so với cùng kỳKnight Frank, qua VnExpress 8/10Ảnh: Pimnl, Wikimedia Commons, CC0

Quý III mở đầu với tin số căn hộ sơ cấp bán được trong nửa đầu năm giảm 62% so với nửa cuối 2025, theo DXS-FERI, và nhiều chủ đầu tư phải ân hạn nợ gốc tới 60 tháng để kích cầu. Giá thì không giảm theo: căn hộ TP HCM tăng 22,5% sau 1 năm theo Batdongsan.com.vn, căn hộ sơ cấp Hà Nội tăng 36% ở quý II theo Cushman & Wakefield, và Knight Frank ghi nhận giá sơ cấp TP HCM quý III đạt 4.210 USD mỗi m².

Với nhà đầu tư Việt: khi giá đã tăng nhanh mà thanh khoản chậm lại, lợi suất cho thuê và tiến độ bàn giao quan trọng hơn kỳ vọng tăng giá. Dự án đã hoặc sắp bàn giao giúp giảm rủi ro chờ đợi.

🇦🇪 UAE · Giao dịch nhà ở Dubai quý III giảm 47%

▼−47%

giá trị giao dịch nhà ở Dubai quý III/2026 so với cùng kỳ, còn 72,6 tỷ dirhamCavendish Maxwell, qua The National 7/10Ảnh: Norlando Pobre, Wikimedia Commons, CC BY 2.0

Nửa đầu năm, giá trị giao dịch nhà ở Dubai đã giảm 15,7%. Sang quý III, mức giảm sâu hơn nhiều: tháng 8 giảm 46,5% so với cùng kỳ theo Projectory, cả quý giảm 47% theo Cavendish Maxwell. Cũng theo Cavendish Maxwell, giá nhà tháng 8 thấp hơn cùng kỳ 1,7%, lần giảm theo năm đầu tiên kể từ tháng 2/2021. Nhu cầu cư trú thì chưa giảm: Dubai cấp khoảng 66.000 thị thực vàng trong 6 tháng đầu năm.

Với nhà đầu tư Việt: người mua có nhiều quyền thương lượng hơn so với năm 2025, nhưng lãi vay neo USD vẫn đang tăng. Mua bằng vốn tự có và chọn dự án đã có người thuê là cách đi an toàn hơn trong giai đoạn này.

🇬🇷 Hy Lạp · Cửa golden visa châu Âu hẹp dần

▲3% → 15%

thuế chuyển nhượng đề xuất khi người ngoài EU mua nhà ở Hy Lạp, dự kiến áp dụng từ năm 2027Bộ Tài chính Hy Lạp, qua IMI Daily 6/9Ảnh: Jakub Hałun, Wikimedia Commons, CC BY 4.0

Hồ sơ golden visa mới của Hy Lạp trong 7 tháng đầu năm giảm 39%, còn 3.086 hồ sơ, và tháng 9 Athens đề xuất nâng thuế chuyển nhượng với người mua ngoài EU từ 3% lên 15%. Cùng tháng, Síp công bố rà soát khoảng 12.000 thẻ cư trú diện đầu tư cấp từ năm 2013, dù thị trường Síp vẫn có 14.969 hợp đồng mua BĐS trong 9 tháng, tăng 14%. Ngay sau quý, Bồ Đào Nha cho biết mới xử lý 6.000 trong 46.000 hồ sơ tồn đọng.

Với nhà đầu tư Việt: châu Âu chưa đóng cửa, nhưng chi phí và thời gian chờ đều tăng. Gia đình đang cân nhắc nên chốt hồ sơ trước khi luật mới có hiệu lực, và tính đủ thuế mới vào tổng chi phí.

🇦🇺 Úc · Giá nhà giảm 3 tháng liên tiếp, RBA vẫn tăng lãi suất

▲4,60%

lãi suất điều hành của Úc sau lần tăng 0,25 điểm ngày 29/9, trong khi giá nhà giảm 3 tháng liềnRBA, 29/9; CotalityẢnh: Chris Olszewski, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Chỉ số giá nhà Cotality của Úc giảm 0,7% trong tháng 7, 0,9% trong tháng 8 và 1,1% trong tháng 9, tức khoảng 2,7% cả quý theo cách tính cộng dồn của NAC. Sydney giảm 1,4% mỗi tháng. Ngân hàng Dự trữ Úc vẫn tăng lãi suất lên 4,60% ngày 29/9, vì lạm phát chưa về mục tiêu.

Với nhà đầu tư Việt: giá nhà Úc đang điều chỉnh trong khi chi phí vay còn tăng. Người mua căn hộ mới để cho thuê có thể có giá tốt hơn trong quý IV, nhưng nên tính dòng tiền với lãi vay cao hơn hiện tại.

🇰🇳 Caribe · EU giữ hạn dừng quốc tịch đầu tư, Panama nâng ngưỡng nhà mua lại

●1/6/2028

hạn EU đề nghị 5 nước Đông Caribe dừng chương trình nhập quốc tịch theo diện đầu tưIMI Daily, 7/7 và 26/9Ảnh: Dr. Thomas Liptak, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Đầu quý, EU gửi thư đề nghị Antigua và Barbuda, Dominica, Grenada, St Kitts và Nevis cùng Saint Lucia dừng chương trình quốc tịch đầu tư trước 1/6/2028. Lãnh đạo Antigua và Saint Lucia gặp đại diện EU ngày 24/9 nhưng hạn chót không đổi. Ở Panama, Nghị định 17 công bố ngày 16/9 nâng mức đầu tư tối thiểu vào nhà mua lại lên 500.000 USD, nhà mới mua từ chủ đầu tư giữ 300.000 USD.

Với nhà đầu tư Việt: hộ chiếu Caribe vẫn còn cửa trong khoảng 20 tháng, nhưng nên hỏi kỹ quyền miễn thị thực Schengen sau năm 2028. Ở Panama, nhà mới từ chủ đầu tư là lựa chọn giữ được ngưỡng 300.000 USD.

Quý IV cần theo dõi

Góc nhìn NAC

Quý III khép lại giai đoạn tiền rẻ. Với lãi suất USD, euro và đô la Úc cùng đi lên, chúng tôi ưu tiên tài sản đã hoặc sắp bàn giao, mua bằng vốn tự có, và hồ sơ cư trú được nộp trước các mốc luật mới ở châu Âu. Nếu muốn xem danh mục của gia đình mình đứng ở đâu sau 13 tuần này, hãy đặt lịch tư vấn với NAC.

Danh mục NAC liên quan

Grand Marina Sài Gòn · Sài Gòn One Central · Mercedes-Benz Places · DAMAC Safa Gate · Bảng xếp hạng NAC Residence Index

Nguồn

• Federal Reserve — Thông cáo FOMC (29/7/2026) · Thông cáo FOMC (16/9/2026) · Dự báo kinh tế FOMC (16/9/2026)
• U.S. Bureau of Labor Statistics — CPI tháng 7/2026 (12/8/2026) · CPI tháng 8/2026 (11/9/2026) · Việc làm tháng 7/2026 (7/8/2026) · Việc làm tháng 8/2026 (4/9/2026)
• Fox Business — US economy added 29,000 jobs in September (2/10/2026)
• Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey · FRED — 30-Year Fixed Rate Mortgage Average (MORTGAGE30US)
• ECB — Key ECB interest rates (cập nhật 16/9/2026) · Bank of England — Monetary Policy Summary, September 2026 (17/9/2026)
• Reserve Bank of Australia — Monetary Policy Decision (29/9/2026) · Bank of Thailand — MPC 4/2026 (26/8/2026) · RinggitPlus — BNM holds OPR at 2.75% (3/9/2026)
• Ngân hàng Trung ương Thổ Nhĩ Kỳ — Lãi suất repo 1 tuần · Lạm phát Thổ Nhĩ Kỳ · Trading Economics — Turkey inflation, September (5/10/2026)
• VOV — Tỷ giá trung tâm 25.206 đồng/USD (30/6/2026) · tygiausd.org — Tỷ giá ngày 31/7 (31/7/2026) · Doanh nghiệp và Hội nhập — Tỷ giá ngày 31/8 (31/8/2026) · tygiausd.org — Tỷ giá ngày 30/9 (30/9/2026)
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Tỷ giá trung tâm lần đầu chạm 25.600 đồng (21/8/2026) · Thời báo Ngân hàng — Điểm lại thông tin kinh tế tuần 21–25/9 (28/9/2026)
• Báo Đấu thầu — CPI tháng 6/2026 (3/7/2026) · VnEconomy — CPI tháng 7 (3/8/2026) · VnEconomy — CPI tháng 8 (3/9/2026) · VietnamPlus — GDP 9 tháng 2026 (3/10/2026)
• VnExpress — Lãi suất vay mua nhà tiếp tục tăng (28/8/2026) · Tuổi Trẻ — Thanh khoản bất động sản giảm 62% (13/7/2026) · Dân trí — Giá căn hộ TP HCM (19/8/2026) · CafeF — Chung cư Hà Nội (13/8/2026) · VnExpress — Giá căn hộ chào bán mới tại TP HCM (8/10/2026)
• webgia.com — Giá vàng SJC 30/6 · 31/7 · 29/8 · 30/9 · FRED — Brent (DCOILBRENTEU)
• Gulf News — Dubai homes Dh221.3b in H1 2026 (6/7/2026) · Projectory — Dubai August 2026 DLD report (1/9/2026) · TradeArabia — Dubai house prices see first annual decline in 5.5 years (9/2026) · The National — Dubai home sales fall in Q3 (7/10/2026) · IMI Daily — Dubai 66,000 golden visas in H1 (16/7/2026)
• Trading Economics — Cotality tháng 7 (2/8/2026) · tháng 8 (31/8/2026) · tháng 9 (30/9/2026)
• Nationwide — House Price Index · Property Reporter — Nationwide August (1/9/2026) · Kael Tripton — Nationwide September (1/10/2026) · Property Investor Today — Rightmove July (21/7/2026) · Property Reporter — Rightmove August (17/8/2026) · Rightmove — September (21/9/2026)
• Cyprus Mail — July sales (4/8/2026) · August sales (8/9/2026) · September sales (7/10/2026)
• Türkiye Today — June sales to foreigners (17/7/2026) · A News — July house sales (13/8/2026) · Ensonhaber — August house sales (17/9/2026)
• IMI Daily — Greek golden visa applications down 39% (27/8/2026) · IMI Daily — Greece 15% transfer tax for non-EU buyers (6/9/2026) · IMI Daily — Cyprus reviews 12,000 permits (28/9/2026) · IMI Daily — Portugal processed 13% of backlog (8/10/2026)
• IMI Daily — EU letters to Caribbean CBI states (7/7/2026) · IMI Daily — Caribbean leaders meet EU Commissioner (26/9/2026) · IMI Daily — Saint Lucia CIP (13/8/2026) · IMI Daily — Panama US$500,000 resale minimum (17/9/2026) · IMI Daily — Panama capital-based visas down 41% (25/8/2026)
• Euronews — Spain snap election 29 November (5/10/2026) · Federal Reserve — Lịch họp FOMC 2026 · ECB — Lịch họp 2026 · RBA — Lịch họp 2026 · Bank of England — Lịch họp MPC