Bản Tin Tuần NAC Số 19: Giá Căn Hộ Sơ Cấp TP HCM Tăng 16% Sau 1 Năm

Giá căn hộ sơ cấp TP HCM tăng 16% sau 1 năm, lên khoảng 76 triệu đồng mỗi m², theo CBRE. Síp lần đầu vượt 10.000 hợp đồng mua BĐS trong nửa đầu năm, còn giá trị giao dịch nhà ở Dubai giảm 15,7%. Biên bản Fed cho thấy lãi suất USD chưa có đường giảm, trong khi Malaysia giữ lãi suất ở 2,75%.

Nhịp thị trường tuần 6–12/7/2026

Tín hiệu tuần này

🇻🇳 Việt Nam · Giá căn hộ sơ cấp TP HCM tăng 16% sau 1 năm

▲+16%

giá sơ cấp căn hộ TP HCM (sau sáp nhập) so với cùng kỳ, quý II/2026CBRE, qua VOH 8/7Ảnh: lumoplank, Wikimedia Commons, CC0

Theo báo cáo quý II/2026 mà CBRE Việt Nam công bố ngày 7/7, được VOH đưa tin ngày 8/7, giá sơ cấp trung bình của căn hộ ở TP HCM sau sáp nhập đạt khoảng 76 triệu đồng mỗi m² thông thủy, chưa gồm VAT và phí bảo trì, tăng 8% so với quý trước. Giá thứ cấp khoảng 62 triệu đồng mỗi m², tăng 26% so với cùng kỳ. Gần 6.600 căn mở bán mới trong quý, tăng 20%, và Bình Dương cũ đóng góp gần 80% nguồn cung này.

Với nhà đầu tư Việt: người mua đang thận trọng hơn với tiền vay. "Phần lớn người mua hiện nay ưu tiên an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức", bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam, nhận định. Theo hồ sơ NAC, The Sycamore ở Bình Dương có giá từ 118.000 USD với lợi suất cho thuê gộp ước tính 5%, còn Grand Marina Sài Gòn ở khu trung tâm là 5,8%.

🇺🇸 Mỹ · Biên bản Fed cho thấy nội bộ phân hóa về lãi suất

▲4,1%

lạm phát PCE tháng 5 theo ước tính của nhân viên Fed, so với mục tiêu 2%Fed, biên bản công bố 8/7Ảnh: Federal Reserve, Wikimedia Commons, public domain

Ngày 8/7, Fed công bố biên bản cuộc họp ngày 16-17/6, kỳ họp giữ lãi suất ở 3,50-3,75% với 12/12 phiếu thuận. Vài thành viên cho rằng đã có lý do để tăng lãi suất. Nhiều thành viên thấy mức phù hợp cuối năm nằm trong hoặc hơi thấp hơn biên độ hiện tại, nhưng cũng nhiều thành viên khác thấy cao hơn. Nhân viên Fed ước tính lạm phát PCE tháng 5 lên 4,1%, và các thành viên chỉ ra giá năng lượng cùng việc eo biển Hormuz bị đóng là nguồn gây áp lực giá.

Với nhà đầu tư Việt: chi phí vay ở các thị trường neo theo USD, như Dubai và Panama, khó giảm sớm. Theo báo cáo tuần của VBMA, tỷ giá trung tâm kết tuần ở 25.214 đồng/USD, tăng 11 đồng, còn giá dầu Brent đóng cửa quanh 76 USD/thùng, tăng khoảng 6% khi căng thẳng Mỹ-Iran leo thang. Gia đình định vay nên tính kịch bản lãi suất USD giữ cao đến hết năm 2026.

🇨🇾 Síp · Lần đầu vượt 10.000 hợp đồng mua BĐS trong 6 tháng

▲10.007

hợp đồng mua BĐS ở Síp trong 6 tháng đầu năm 2026, tăng 14,6% so với cùng kỳSở Đất đai và Đo đạc Síp, qua Cyprus Mail 10/7Ảnh: Berthold Werner, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Theo phân tích của nền tảng BĐS BuySell dựa trên dữ liệu của Sở Đất đai và Đo đạc Síp, Cyprus Mail đăng ngày 10/7, nửa đầu năm có 10.007 hợp đồng mua bán, tổng giá trị chuyển nhượng 2,23 tỷ euro. Riêng tháng 6 có 1.964 hợp đồng, tăng 27% và là tháng 6 cao nhất từ trước đến nay. Limassol dẫn đầu với 3.264 hợp đồng, chiếm 906 triệu euro.

Với nhà đầu tư Việt: người nước ngoài ký mua 4.151 BĐS trong 6 tháng, khoảng 2/3 là người ngoài EU, nhóm có nhà đầu tư Việt. Ở Paphos, người nước ngoài chiếm 41,2% giao dịch. Theo hồ sơ NAC, Pearl Park ở Paphos có giá từ 230.000 euro, dự kiến bàn giao quý IV/2026, còn Limassol Blu Marine đã sẵn sàng vào ở. Điều kiện cư trú có trong tài liệu chương trình thường trú Síp của NAC.

🇦🇪 UAE · Giá trị giao dịch nhà ở Dubai nửa đầu năm giảm 15,7%

▼−15,7%

giá trị giao dịch nhà ở Dubai nửa đầu 2026 so với cùng kỳ, còn 221,3 tỷ dirhamCavendish Maxwell, qua Gulf News 6/7Ảnh: Like My Travel, Wikimedia Commons, CC BY 2.0

Theo báo cáo nửa đầu năm của công ty định giá Cavendish Maxwell, Gulf News đăng ngày 6/7, Dubai có gần 79.200 giao dịch nhà ở trong 6 tháng, giảm gần 14% so với cùng kỳ. Tháng 6 hồi phục với khoảng 12.315 giao dịch, trị giá 25,17 tỷ dirham, tăng gần 30% so với tháng 5, tháng thị trường chững lại một phần vì kỳ nghỉ Eid.

Với nhà đầu tư Việt: nhà đang xây chiếm 76% số giao dịch tháng 6, nên rủi ro chính nằm ở tiến độ bàn giao và lịch thanh toán. Khi số giao dịch thấp hơn năm ngoái, người mua có tiền mặt có thể dễ thương lượng hơn. Theo hồ sơ NAC, DAMAC Safa Gate dự kiến bàn giao quý IV/2028, lợi suất cho thuê gộp ước tính 6%.

🇲🇾 Malaysia · Bank Negara giữ lãi suất 2,75%

●2,75%

lãi suất chính sách qua đêm (OPR), giữ nguyên từ tháng 7/2025Bank Negara Malaysia, 9/7Ảnh: Wlsrudals, Wikimedia Commons, CC0

Ngày 9/7, Ngân hàng Trung ương Malaysia (Bank Negara Malaysia) giữ lãi suất chính sách qua đêm ở 2,75%, theo SAYS. Lần điều chỉnh gần nhất là đợt giảm 0,25 điểm phần trăm vào tháng 7/2025. Ngân hàng này cho biết áp lực giá trong nước vẫn được kiểm soát tốt, với lạm phát chung bình quân 1,7% và lạm phát lõi 2,1% trong 5 tháng đầu năm.

Với nhà đầu tư Việt: trong khi lãi suất USD còn có thể tăng, chi phí vốn ở Malaysia đứng yên đã 1 năm. Theo hồ sơ NAC, The Conlay Signature Suites ở KLCC đã hoàn thiện từ quý II/2025, giá từ 387.000 USD, lợi suất cho thuê gộp ước tính 4%. Điều kiện cư trú dài hạn có trong tài liệu chương trình MM2H của NAC.

Lịch tuần tới

Góc nhìn NAC

Giá căn hộ trong nước tăng nhanh hơn lợi suất cho thuê, còn lãi suất USD chưa có đường giảm. Vì vậy, chúng tôi ưu tiên tài sản đã hoặc sắp bàn giao, mua bằng vốn tự có, ở những nơi giao dịch vẫn sôi động như Síp. Nếu muốn biết danh mục của gia đình mình đứng ở đâu sau tuần này, hãy đặt lịch tư vấn với NAC.

Danh mục NAC liên quan

Grand Marina Sài Gòn · The Sycamore Bình Dương · Limassol Blu Marine · Pearl Park Paphos · The Conlay Signature Suites · Bảng xếp hạng NAC Residence Index

Nguồn

• VOH — Quý 2: Giá bất động sản nhà ở tại TPHCM tăng nhẹ, bất động sản công nghiệp đi ngang (8/7/2026)
• Federal Reserve — Minutes of the FOMC, June 16-17, 2026 (công bố 8/7/2026)
• VBMA — Báo cáo tuần thị trường trái phiếu và tiền tệ (tuần 6-10/7/2026)
• Cyprus Mail — Record half year for Cyprus property: 10,007 sales and €2.23 billion change hands (10/7/2026)
• Gulf News — Dubai homes record Dh221.3b sales in first half of 2026 (6/7/2026)
• SAYS — Bank Negara Malaysia Maintains OPR at 2.75% (9/7/2026)
• Federal Reserve — Lịch sự kiện tháng 7/2026 · BLS — Lịch công bố số liệu tháng 7/2026