Bản Tin Tuần NAC Số 26: Lãi Suất Vay Mua Nhà Bình Quân Lên…

NAC Times
TP HCM · Việt NamSố26

NAC Weekly

01Lãi vay mua nhà cố định bình quân lên 10,9%
02Chủ tịch Fed Warsh đặt lạm phát lên hàng đầu ở Jackson Hole
03Hồ sơ golden visa mới giảm 39% trong 7 tháng
04Nhà từ 2 triệu bảng sẽ được định giá tận nơi để tính thuế
05Thị thực cư trú theo diện vốn giảm 41%

Tuần lễ24–30/82026 · 26

Lãi vay mua nhà cố định10,9%/năm▲ khoảng 0,6 điểm so với quý IILãi suất Fed (mức trần)3,75%● giữ nguyên từ 12/2025Tỷ giá trung tâm25.610 đồng/USD▼ 1 đồng ngày 28/8Hồ sơ golden visa Hy Lạp, 7 tháng3.086▼ 39% so với cùng kỳThị thực theo diện vốn Panama, nửa đầu năm1.546▼ 41% so với 2025, tính theo nămAnh: phụ thu nhà giá cao2 triệu bảng▲ áp dụng từ 4/2028Lãi vay mua nhà cố định10,9%/năm▲ khoảng 0,6 điểm so với quý IILãi suất Fed (mức trần)3,75%● giữ nguyên từ 12/2025Tỷ giá trung tâm25.610 đồng/USD▼ 1 đồng ngày 28/8Hồ sơ golden visa Hy Lạp, 7 tháng3.086▼ 39% so với cùng kỳThị thực theo diện vốn Panama, nửa đầu năm1.546▼ 41% so với 2025, tính theo nămAnh: phụ thu nhà giá cao2 triệu bảng▲ áp dụng từ 4/2028

Vietnam fixed mortgage rate10.9% a year▲ about 0.6 pt vs Q2Fed funds (upper bound)3.75%● unchanged since Dec 2025VND central rate25,610 per USD▼ 1 dong on 28 AugGreek golden visa filings, 7 months3,086▼ 39% year on yearPanama capital-based visas, H11,546▼ 41% vs 2025, annualisedEngland high-value surcharge£2 million▲ starts April 2028Vietnam fixed mortgage rate10.9% a year▲ about 0.6 pt vs Q2Fed funds (upper bound)3.75%● unchanged since Dec 2025VND central rate25,610 per USD▼ 1 dong on 28 AugGreek golden visa filings, 7 months3,086▼ 39% year on yearPanama capital-based visas, H11,546▼ 41% vs 2025, annualisedEngland high-value surcharge£2 million▲ starts April 2028

Lãi vay mua nhà cố định bình quân lên 10,9%, Fed giữ giọng cứng rắn ở Jackson Hole, hồ sơ golden visa Hy Lạp giảm 39%. 5 tin đáng chú ý trong tuần.

9 phút đọc1.877 từRead in English →

Mục lục · Contents

Lãi suất vay mua nhà cố định 12-24 tháng tại 11 ngân hàng lên bình quân 10,9% một năm trong tháng 8, gần gấp đôi lợi suất cho thuê của các căn hộ TP HCM trong danh mục NAC. Ở Jackson Hole, Chủ tịch Fed Kevin Warsh đặt lạm phát lên hàng đầu, thị trường nghiêng về khả năng Fed tăng lãi suất trong tháng 9. Hồ sơ cư trú theo diện đầu tư ở Hy Lạp và Panama cùng giảm khoảng 40%, còn Anh xác nhận sẽ cử người đến tận nhà để định giá thuế với nhà từ 2 triệu bảng.

Nhịp thị trường tuần 24–30/8/2026

Lãi vay mua nhà cố định10,9%/năm▲ khoảng 0,6 điểm so với quý IIBình quân 11 ngân hàng, DKRA, tháng 8

Lãi suất Fed (mức trần)3,75%● giữ nguyên từ 12/2025Thị trường đặt 55% khả năng tăng trong tháng 9

Tỷ giá trung tâm25.610 đồng/USD▼ 1 đồng ngày 28/8Ngân hàng Nhà nước

Hồ sơ golden visa Hy Lạp, 7 tháng3.086▼ 39% so với cùng kỳBộ Di trú Hy Lạp

Thị thực theo diện vốn Panama, nửa đầu năm1.546▼ 41% so với 2025, tính theo nămSở Di trú Quốc gia Panama

Anh: phụ thu nhà giá cao2 triệu bảng▲ áp dụng từ 4/20282.500-7.500 bảng mỗi năm

Nguồn: DKRA qua VnExpress (28/8); Fed; TD Economics (28/8); Người Quan Sát (28/8); IMI Daily (25/8, 27/8, 28/8)

Tín hiệu tuần này

Giá và giao dịchVốn và lãi suấtLuật và thủ tục

🇻🇳 Việt NamGiá và giao dịch—Vốn và lãi suấtLãi vay mua nhà bình quân 10,9%Luật và thủ tục—

🇺🇸 USDGiá và giao dịch—Vốn và lãi suấtThị trường đặt cửa Fed tăng tháng 9Luật và thủ tục—

🇬🇷 Hy LạpGiá và giao dịchHồ sơ mới 7 tháng giảm 39%Vốn và lãi suất—Luật và thủ tụcTồn đọng giảm còn 29.273 hồ sơ

🇬🇧 AnhGiá và giao dịch—Vốn và lãi suất—Luật và thủ tụcPhụ thu nhà từ 2 triệu bảng, 2028

🇵🇦 PanamaGiá và giao dịchThị thực theo vốn giảm 41%Vốn và lãi suất—Luật và thủ tụcTỷ lệ duyệt giữ 96-98%

▲đang tăng▼đang giảm●đi ngang / theo dõi

Nguồn: NAC tổng hợp từ các nguồn trong bản tin

🇻🇳 Việt Nam · Lãi vay mua nhà cố định bình quân lên 10,9%

Theo số liệu của DKRA Consulting, VnExpress đăng ngày 28/8, 11 ngân hàng thương mại đang cho vay mua nhà với lãi suất cố định 12-24 tháng bình quân 10,9% một năm. VPBank cao nhất với 13,2%, chỉ HDBank, VietBank và Woori Bank còn giữ dưới 10%. Khảo sát của Đất Xanh Services cho thấy lãi ưu đãi 12 tháng đã tăng khoảng 0,6 điểm phần trăm so với quý II. Hết ưu đãi, lãi thả nổi có thể lên 12-16%.

Với nhà đầu tư Việt: vay ở mức gần 11% thì tiền thuê khó đủ trả lãi. Theo hồ sơ NAC, lợi suất cho thuê gộp ước tính 5,8% ở Grand Marina Sài Gòn và 5,5% ở The Prince Residence, căn hộ Phú Nhuận đã bàn giao từ 2015. Gia đình mua để cho thuê nên dùng vốn tự có là chính, hoặc tính đủ kịch bản lãi thả nổi sau ưu đãi.

🇺🇸 Mỹ · Chủ tịch Fed Warsh đặt lạm phát lên hàng đầu ở Jackson Hole

Ngày 28/8, trong bài phát biểu đầu tiên ở Jackson Hole trên cương vị Chủ tịch Fed, Kevin Warsh nói Fed phải chắc chắn lạm phát nền đang về mục tiêu 2% "rõ ràng và đủ nhanh", nếu không thì Fed "còn việc phải làm", theo Fortune ngày 29/8. TD Economics ghi nhận lợi suất trái phiếu Mỹ kỳ hạn 2 năm tăng 7,5 điểm cơ bản lên 4,3% ngay khi ông phát biểu. Lãi suất điều hành đang ở 3,5-3,75%, kỳ họp tới diễn ra ngày 15-16/9.

Với nhà đầu tư Việt: chi phí vay bằng USD khó giảm trong vài tháng tới. Gia đình định vay mua nhà ở thị trường dùng hoặc neo theo USD, như Panama hay Dubai, nên chờ số liệu lạm phát Mỹ ngày 11/9 và kết quả họp tháng 9 rồi mới chốt khoản vay.

🇬🇷 Hy Lạp · Hồ sơ golden visa mới giảm 39% trong 7 tháng

Theo số liệu của Bộ Di trú Hy Lạp, IMI Daily công bố ngày 27/8, 7 tháng đầu năm có 3.086 hồ sơ thị thực vàng (golden visa) mới, giảm từ 5.028 hồ sơ cùng kỳ 2025. Số hồ sơ tồn đọng giảm từ hơn 52.000 đầu năm 2025 xuống 29.273 cuối tháng 7. Phần lớn hồ sơ mới đi theo diện 250.000 euro cho nhà chuyển từ công năng thương mại sang để ở, vì mức chung ở vùng Attica đã lên 800.000 euro.

Với nhà đầu tư Việt: ít hồ sơ hơn thì hàng chờ ngắn hơn. Theo luật mới có hiệu lực từ tháng 2, thẻ cư trú 5 năm được tính từ ngày cấp thẻ thay vì ngày nộp hồ sơ. Theo hồ sơ NAC, căn hộ Meridia ở Piraeus có giá từ 260.000 euro, nhưng mức đầu tư đủ điều kiện tùy khu vực và lộ trình, nên cần kiểm tra pháp lý từng căn. Các diện hiện hành có trong tài liệu chương trình golden visa Hy Lạp của NAC.

🇬🇧 Anh · Nhà từ 2 triệu bảng sẽ được định giá tận nơi để tính thuế

Trả lời chất vấn bằng văn bản của các nghị sĩ Bảo thủ, chính phủ Anh xác nhận nhân viên định giá có thể đến tận nhà để đo đạc khi tính khoản phụ thu với nhà từ 2 triệu bảng, theo IMI Daily ngày 28/8. Cản trở định giá bị phạt tới 200 bảng, không cung cấp thông tin bị phạt tới 500 bảng. Khoản thu chỉ áp dụng ở xứ Anh (England), tính theo giá thị trường tháng 4/2026, do chủ sở hữu nộp, kể cả công ty và quỹ tín thác. Văn phòng Trách nhiệm Ngân sách (OBR) ước tính khoảng 165.000 căn chịu thuế trong năm đầu.

Với nhà đầu tư Việt: theo hồ sơ NAC, các dự án London trong danh mục có giá từ khoảng 500.000 đến 790.000 bảng, thấp hơn nhiều so với ngưỡng 2 triệu bảng. Gia đình nhắm tới nhà trên ngưỡng này nên cộng thêm 2.500-7.500 bảng mỗi năm vào chi phí giữ nhà từ năm 2028.

🇵🇦 Panama · Thị thực cư trú theo diện vốn giảm 41%

Theo số liệu của Sở Di trú Quốc gia Panama, IMI Daily phân tích ngày 25/8, 5 diện thị thực theo vốn được duyệt 1.546 hồ sơ chính trong nửa đầu 2026. Nhân đôi cho cả năm, con số này giảm 41% so với 2025. Riêng diện Quốc gia Thân thiện (Friendly Nations Visa) được duyệt 1.011 hồ sơ và có thể xuống mức thấp nhất từ 2015. Tỷ lệ duyệt vẫn ở mức 96-98%, cho thấy số người nộp giảm trong khi khâu xét duyệt không chặt hơn.

Với nhà đầu tư Việt: mức đầu tư tối thiểu của diện Quốc gia Thân thiện đã lên 200.000 USD. Ông Jordi Vilanova của Mercan Group cho rằng thời hạn cư trú tạm thời 2 năm đã làm diện này bớt hấp dẫn. Theo hồ sơ NAC, căn hộ Pullman Panama City có giá từ 320.000 USD và đủ điều kiện xét diện này. Các lộ trình có trong tài liệu chương trình cư trú Panama của NAC.

Lịch tuần tới

T231/8Khối nhà nước nghỉ lễ Quốc khánh (nghỉ từ 29/8, làm bù ngày 22/8)

T31/9Nghỉ lễ Quốc khánh, khối nhà nướcMỹ công bố số việc làm trống tháng 7 (JOLTS)

T42/9Quốc khánh Việt NamFed phát hành Sách Beige

T53/9Thống đốc Fed Christopher Waller trả lời phỏng vấn Reuters

T64/9Mỹ công bố báo cáo việc làm tháng 8

T75/9

CN6/9

Nguồn: Thông báo 9441/TB-BNV qua LuatVietnam; lịch Fed và Cục Thống kê Lao động Mỹ (BLS)

Góc nhìn NAC

Tuần này, vốn vay đắt lên ở cả Việt Nam lẫn Mỹ, trong khi hồ sơ cư trú ở Hy Lạp và Panama thưa đi. Chúng tôi nghiêng về mua bằng vốn tự có, chọn tài sản đã hoặc sắp bàn giao, và nộp hồ sơ khi hàng chờ còn ngắn. Nếu muốn biết danh mục của gia đình mình nên điều chỉnh ra sao sau tuần này, hãy đặt lịch tư vấn với NAC.