Theo hồ sơ NAC, căn hộ Nobu có giá từ 360.000 USD, biệt thự Mandarin Oriental và Le Méridien từ 1,68-1,8 triệu USD. Khác biệt lớn nhất nằm ở quyền sở hữu.
Mục lục · Contents
Theo hồ sơ NAC, ba địa chỉ hàng hiệu của Đà Nẵng chênh nhau 5 lần về giá khởi điểm, và đó cũng là ba cách sở hữu khác nhau. Nobu Residences là căn hộ trong tháp 43 tầng bên biển Mỹ Khê, giá từ 360.000 USD, người nước ngoài được đứng tên tối đa 50 năm. Mandarin Oriental là biệt thự hồ bơi riêng trên bãi Non Nước, giá từ 1,8 triệu USD, dự kiến bàn giao quý IV/2026. Le Méridien là biệt thự đã vận hành trên dải biển Đà Nẵng - Hội An, giá từ 1,68 triệu USD, chia doanh thu cho thuê với Marriott. Theo hồ sơ NAC, lợi suất gộp của cả ba nằm trong khoảng 5-6%, điểm NAC từ 78 đến 81. Chỗ khác nhau thật sự là quyền sở hữu và khả năng bán lại, nhất là khi dự thảo sửa Luật Nhà ở công bố tháng 9/2026 đề xuất chỉ cho người nước ngoài mua căn hộ.
Nguồn: Cục Thống kê, theo Xinhua (1/2026); Vietnam Briefing (1/2026); Vietnam Law Magazine (2024); dữ liệu dự án NAC, 10/2026
Khi đặt Đà Nẵng cạnh Hồ Tràm, nơi có biệt thự Hyatt Regency Hồ Tràm, NAC Times đã so hai cụm biển theo sân bay và mùa du lịch. Ở riêng Đà Nẵng, câu hỏi hẹp hơn và thực tế hơn. Cùng mang tên một thương hiệu khách sạn quốc tế, ba dự án Nobu, Mandarin Oriental và Le Méridien khác nhau thế nào về thứ người mua thực sự nhận được: tờ giấy chứng nhận, dòng tiền cho thuê và cơ hội bán lại? Cả ba đều có hồ sơ chấm điểm trên bảng xếp hạng NAC Residence Index, nên có thể đặt cạnh nhau trên cùng một thước đo.
Đà Nẵng sau ngày hợp nhất với Quảng Nam
Từ ngày 1/7/2025, Quảng Nam nhập vào Đà Nẵng theo Nghị quyết 202/2025/QH15. Thành phố mới rộng khoảng 12.000 km², dân số khoảng 3 triệu người, theo Vietnam Briefing tháng 1/2026. Với người mua nhà biển, chi tiết hành chính này có hệ quả cụ thể. Le Méridien ở Điện Dương trước đây thuộc Quảng Nam, nay nằm trong địa giới Đà Nẵng, cùng một chính quyền thành phố với Nobu và Mandarin Oriental.
Hai chính sách lớn cũng đổ về thành phố trong cùng năm. Khu thương mại tự do Đà Nẵng được thành lập theo Quyết định 1142/QĐ-TTg ngày 13/6/2025, rộng khoảng 1.881 ha ở bảy địa điểm, chủ yếu tại Liên Chiểu và Hòa Vang, theo VnEconomy. Nghị quyết 222/2025/QH15 về trung tâm tài chính quốc tế có hiệu lực từ ngày 1/9/2025, với một cơ sở ở TP HCM và một ở Đà Nẵng. Theo hãng luật Allen & Gledhill, đến tháng 12/2025 các nghị định hướng dẫn vẫn đang được lấy ý kiến. Hiện chưa có số liệu công khai nào đo tác động của hai chính sách này lên giá nhà ven biển, nên NAC xem đây là yếu tố hỗ trợ dài hạn, chưa phải lý do để trả giá cao hơn hôm nay.
Khách quốc tế đã vượt mốc trước dịch
Lượng khách quốc tế quyết định công suất cho thuê của cả ba dự án. Theo Cục Thống kê, Việt Nam đón khoảng 21,2 triệu lượt khách quốc tế năm 2025, tăng khoảng 20% so với năm trước và vượt xa mức kỷ lục 18 triệu lượt của năm 2019. Đường phục hồi khá dốc: năm 2020 chỉ còn khoảng 3,8 triệu lượt, năm 2022 khoảng 3,7 triệu, năm 2023 lên 12,6 triệu và năm 2024 đạt 17,6 triệu lượt.
Xem bảng số liệu
| Hạng mục | Giá trị |
|---|---|
| 2019 | 18 triệu |
| 2020 | 3,8 triệu |
| 2022 | 3,7 triệu |
| 2023 | 12,6 triệu |
| 2024 | 17,6 triệu |
| 2025 | 21,2 triệu |
Nguồn: Cục Thống kê, qua ITDR (2019), Tuổi Trẻ (2020), Xinhua (2022, 2025), Vietnam News (2023), VOV (2024)
Trung Quốc dẫn đầu năm 2025 với hơn 5,28 triệu lượt, chiếm khoảng 25% tổng số, Hàn Quốc đứng thứ hai với khoảng 4,33 triệu lượt, theo Xinhua dẫn số liệu Cục Thống kê. Riêng ở Đà Nẵng, Hàn Quốc là thị trường số một từ năm 2016, và vị khách Hàn Quốc thứ một triệu của năm 2025 đã đến thành phố ngay từ ngày 1/8.
Nobu, căn hộ trong tháp 43 tầng bên biển Mỹ Khê
Nobu Residences Đà Nẵng là tháp căn hộ mang thương hiệu Nobu đầu tiên ở Đông Nam Á, cao 186 m, 43 tầng, mặt tiền đường Võ Nguyên Giáp. Thương hiệu do đầu bếp Nobu Matsuhisa và diễn viên Robert De Niro sáng lập. Theo hồ sơ NAC, giá từ 360.000 USD, lợi suất gộp 6%, điểm NAC 81/100, dự kiến bàn giao quý IV/2026. Thời điểm NAC cập nhật hồ sơ, dự án chỉ còn hai căn trong giỏ hàng.
Đây là lựa chọn rẻ nhất và dễ hiểu nhất về pháp lý. Người mua nhận một căn hộ trong dự án nhà ở thương mại, đúng loại tài sản mà dự thảo luật mới vẫn cho người nước ngoài sở hữu. Đổi lại, căn hộ là sở hữu có thời hạn 50 năm với người nước ngoài, dự án chưa xây xong, và hồ sơ NAC chấm thanh khoản 6,2/10, thấp hơn các thị trường phát triển.
Mandarin Oriental, biệt thự dưới chân Ngũ Hành Sơn
Trên bãi Non Nước, phía nam thành phố, khu biệt thự biển Mandarin Oriental là dự án biệt thự độc lập đầu tiên của thương hiệu tại Việt Nam. Mỗi căn có hồ bơi riêng, bàn giao đủ nội thất và có thể tham gia chương trình cho thuê do Mandarin Oriental vận hành. Theo hồ sơ NAC, giá từ 1,8 triệu USD, khoảng 5.500 USD mỗi m², lợi suất gộp 6%, điểm NAC 78/100, dự kiến bàn giao quý IV/2026. Sân bay Đà Nẵng cách khoảng 15 phút.
Biệt thự Mandarin Oriental giáp biển ở Đông Nam Á rất hiếm khi được rao bán.
NAC không xem đây là tài sản để sống bằng tiền thuê. Thời gian hoàn vốn trong hồ sơ là 16,7 năm, và điểm thanh khoản chỉ 5,5/10, thấp nhất trong ba dự án. Giá trị nằm ở sự khan hiếm.
Theo hồ sơ NAC, biệt thự Mandarin Oriental giáp biển ở Đông Nam Á rất hiếm khi được rao bán. Tiền thuê ở đây nên được tính để bù chi phí giữ nhà, không phải để sinh lời.
Le Méridien, biệt thự đã vận hành và hợp đồng chia doanh thu
Cách Hội An khoảng 15 phút, biệt thự biển Le Méridien Đà Nẵng do IFF Holdings cùng MB Tonkins Land phát triển trên khoảng 8 ha mặt biển, Marriott International vận hành. Dự án đã hoàn thiện và đang đón khách. Theo hồ sơ NAC, dòng La Boutique khoảng 220 m² có giá từ 1,68 triệu USD, dòng La Plage từ 1,79 triệu USD, còn dòng L'Océan sát biển từ 3,15 triệu USD.
Người có quốc tịch Việt Nam sẽ có nhiều lựa chọn hơn, nhưng không có nghĩa lựa chọn cho người nước ngoài sẽ bị thiệt thòi.
Cách chia tiền ở đây rõ ràng hơn hai dự án còn lại. Chủ sở hữu chia doanh thu cho thuê với Marriott theo tỷ lệ 40/60, được nghỉ 30 đêm mỗi năm và nhận thẻ thành viên Platinum. Lợi suất gộp ước tính 5%, điểm NAC 79/100, thanh khoản 6,5/10, cao nhất nhóm vì tài sản đã vận hành, người mua sau nhìn thấy được doanh thu thật. Hồ sơ NAC ghi dự án là sở hữu lâu dài, một điểm hiếm ở mặt biển Đà Nẵng. Tuy vậy, điều kiện sở hữu của người nước ngoài vẫn phải xác nhận theo từng trường hợp.
Quyền sở hữu quyết định ai nên mua căn nào
Theo Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tối đa 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận và được gia hạn một lần. Nghị định 95/2024 giới hạn người nước ngoài ở mức 30% số căn trong mỗi tòa căn hộ, và 250 căn nhà riêng lẻ trên mỗi khu vực khoảng 10.000 dân, theo Vietnam Law Magazine.
Khung này có thể hẹp lại. Ngày 13/9/2026, Bộ Xây dựng công bố dự thảo sửa luật, đề xuất chỉ cho tổ chức và cá nhân nước ngoài mua căn hộ, bỏ quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ, theo Asia News Network. Dự thảo đang lấy ý kiến, chưa thành luật.
Ba dự án vì thế hợp với ba kiểu người mua. Người có quốc tịch Việt Nam sẽ có nhiều lựa chọn hơn, nhưng không có nghĩa lựa chọn cho người nước ngoài sẽ bị thiệt thòi. Nobu là lựa chọn chắc chắn nhất cho Việt kiều đã thôi quốc tịch, hoặc người thân mang hộ chiếu nước ngoài. Hai dự án biệt thự hợp với gia đình đứng tên bằng quốc tịch Việt Nam, muốn một căn nhà biển để tự nghỉ và cho thuê phần thời gian còn lại.
Chiến lược thực tế cho nhà đầu tư Việt
Chọn theo người đứng tên trước, theo thương hiệu sau. Nếu người đứng tên không có quốc tịch Việt Nam, căn hộ Nobu ít rủi ro pháp lý hơn hai dự án biệt thự trong lúc dự thảo luật còn được bàn.
Đọc hợp đồng vận hành như đọc bảng giá. Tỷ lệ chia 40/60 của Le Méridien, số đêm tự dùng và phí quản lý quyết định lợi suất ròng nhiều hơn con số gộp trong hồ sơ.
Cân nhắc rủi ro tiến độ. Nobu và Mandarin Oriental đều dự kiến bàn giao quý IV/2026. Le Méridien đã vận hành nên có doanh thu thật để kiểm tra trước khi xuống tiền.
Đặt Đà Nẵng trong một danh mục rộng hơn. Một căn nhà biển có thể đi cùng một căn hộ ở TP HCM như Grand Marina Saigon mang thương hiệu Marriott, hoặc một tài sản ở nước ngoài gắn với quyền cư trú trong Property Hub của NAC, để gia đình không dồn hết vào một đồng tiền.
Khám phá trên NAC
×
Xem thêm: Toàn bộ dự án Việt Nam trên Property Hub · So sánh các chương trình cư trú quốc tế
Câu hỏi thường gặp
Người nước ngoài có mua được biệt thự Mandarin Oriental hay Le Méridien không?
Hiện vẫn có thể, trong giới hạn 250 căn nhà riêng lẻ trên mỗi khu vực khoảng 10.000 dân. Tuy nhiên, dự thảo sửa Luật Nhà ở tháng 9/2026 đề xuất chỉ cho người nước ngoài mua căn hộ. Người mua cần hỏi luật sư trước khi đặt cọc.
Vì sao Nobu rẻ hơn hai dự án biệt thự nhiều như vậy?
Nobu bán căn hộ trong tháp cao tầng, giá từ 360.000 USD theo hồ sơ NAC. Hai dự án còn lại bán biệt thự có hồ bơi riêng, diện tích lớn và quỹ đất mặt biển giới hạn.
Dự án nào có doanh thu cho thuê kiểm chứng được?
Le Méridien, vì đã hoàn thiện và Marriott đang vận hành. Nobu và Mandarin Oriental dự kiến bàn giao quý IV/2026, nên lợi suất trong hồ sơ NAC hiện vẫn là ước tính.
Góc nhìn NAC
Đi dọc đường Võ Nguyên Giáp lúc chiều muộn, có thể thấy cả ba câu trả lời. Tháp Nobu đang lên dần bên biển Mỹ Khê, khu Mandarin Oriental nằm yên dưới chân Ngũ Hành Sơn, còn xa hơn về phía Hội An, biệt thự Le Méridien đã sáng đèn với khách lưu trú. Cùng một bờ biển, ba thương hiệu bán ba thứ khác nhau: một căn hộ dễ đứng tên, một biệt thự hiếm, và một tài sản đã có doanh thu.
Chúng tôi chấm cả ba trên cùng một thước đo, để gia đình Việt thấy mình đang trả tiền cho thương hiệu, cho đất hay cho dòng tiền. Nếu bạn muốn biết căn nào hợp với người đứng tên và mục tiêu của gia đình, hãy đặt lịch tư vấn với NAC.
Nguồn
- Vietnam Briefing — Da Nang after merger: a new industrial and investment landscape (1/2026)
- VnEconomy — First free trade zone in Vietnam established (6/2025)
- Xinhua qua People's Daily — Chinese mainland leads int'l tourist arrivals to Vietnam in 2025 (1/2026)
- Vietnam Law Magazine — Can foreigners buy real estate in Vietnam? (2024)
- Asia News Network — Vietnam considers limiting foreign home ownership to apartments (10/2026)
