Síp cấp thường trú cho người mua nhà mới từ 300.000 euro, Malta đòi 375.000 euro cộng 99.000 euro phí. Luật, chi phí sống và sáu dự án của NAC trên hai đảo.
Mục lục · Contents
Síp và Malta đều là đảo quốc thành viên EU ở Địa Trung Hải, cùng dùng đồng euro và cùng có chương trình thường trú gắn với bất động sản. Chỗ khác nhau nằm ở chi tiết. Síp cấp thường trú cho người mua nhà mới từ 300.000 euro (chưa gồm VAT) và chứng minh được thu nhập từ nước ngoài, với chi phí nộp cho nhà nước rất thấp. Malta yêu cầu mua nhà từ 375.000 euro hoặc thuê từ 14.000 euro mỗi năm, cộng tổng phí nhà nước 99.000 euro. Đổi lại, người giữ thẻ được đi lại trong khối Schengen và sống trong môi trường dùng tiếng Anh chính thức. Chọn đảo nào tùy gia đình ưu tiên lợi suất, chi phí ban đầu hay sự tiện lợi khi đi lại châu Âu.
Nguồn: Zeno Legal (6/2026); Chetcuti Cauchi Advocates (22/7/2026); Eurostat qua CNA (18/6/2026); dữ liệu dự án của NAC, tháng 10/2026
Thủ tục của hai chương trình đã được so sánh nhiều. Câu hỏi thực tế hơn là nếu một gia đình Việt đặt một chân ở Địa Trung Hải, cuộc sống hằng ngày, chi phí ban đầu và chất lượng tài sản ở mỗi đảo sẽ ra sao. Sáu địa chỉ cụ thể trong danh mục NAC giúp trả lời câu hỏi đó.
Thường trú Síp: chi phí ban đầu thấp, điều kiện thu nhập chặt
Theo hướng dẫn cập nhật tháng 6/2026 của hãng luật Zeno Legal, thường trú Síp theo Điều 6(2) yêu cầu đầu tư tối thiểu 300.000 euro, chưa gồm VAT, vào bất động sản mới mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Nhà bán lại không đủ điều kiện. Nhà đầu tư có thể chia khoản này cho một hoặc hai căn nhà ở. Khi nộp hồ sơ, ít nhất 300.000 euro cộng VAT phải được thanh toán xong, trong đó tối thiểu 200.000 euro cộng VAT chuyển từ nước ngoài.
Nhiều gia đình bỏ qua điều kiện thu nhập. Đương đơn chính cần thu nhập ổn định từ 50.000 euro mỗi năm, có nguồn gốc ngoài Síp, cộng thêm 15.000 euro cho vợ hoặc chồng và 10.000 euro cho mỗi con phụ thuộc. Con đến 25 tuổi, còn học toàn thời gian và phụ thuộc tài chính, có thể đứng chung hồ sơ. Từ năm 2023, cha mẹ không còn được đưa vào.
Đổi lại, thẻ thường trú Síp có giá trị trọn đời, miễn người giữ thẻ nhập cảnh Síp ít nhất một lần mỗi hai năm. Người giữ thẻ không được làm công ăn lương tại Síp nhưng được cho thuê bất động sản. Cần lưu ý thêm hai điểm: thường trú không đồng nghĩa với cư trú thuế, và Síp là thành viên EU nhưng không thuộc khối Schengen.
Thường trú Malta: đắt hơn nhưng linh hoạt hơn
Theo hướng dẫn về chương trình thường trú Malta 2026 của hãng luật Chetcuti Cauchi Advocates, cập nhật ngày 22/7/2026, đương đơn chương trình thường trú Malta (MPRP) phải mua nhà ở từ 375.000 euro, hoặc thuê nhà từ 14.000 euro mỗi năm với hợp đồng đăng ký tại Cơ quan Nhà ở. Phí nhà nước gồm khoản đóng góp 37.000 euro, phí hành chính 60.000 euro và 2.000 euro quyên góp cho một tổ chức phi lợi nhuận. Tổng cộng 99.000 euro cho đương đơn, vợ hoặc chồng và con nhỏ.
Malta còn yêu cầu chứng minh tài sản theo một trong hai mức: 500.000 euro, trong đó ít nhất 150.000 euro là tài sản tài chính, hoặc 650.000 euro, trong đó ít nhất 75.000 euro là tài sản tài chính. Trong năm năm đầu, cơ quan quản lý theo dõi việc tuân thủ qua tờ khai hằng năm và có thể kiểm tra bất động sản đột xuất.
Cách đọc biểu đồ. Ở Síp, 300.000 euro nằm trong một tài sản gia đình đứng tên. Ở Malta theo diện mua, 375.000 euro là tài sản, còn 99.000 euro là chi phí không hoàn lại. Theo diện thuê, gia đình chi khoảng 70.000 euro tiền thuê trong năm năm cộng 99.000 euro phí. Họ không sở hữu tài sản nào, nhưng phần vốn còn lại được tự do đầu tư nơi khác.
Sống trên đảo: ngôn ngữ, đi lại và chi phí
Ngôn ngữ và trường học. Malta dùng tiếng Anh làm ngôn ngữ chính thức, bên cạnh tiếng Malta. Ở Síp, ngôn ngữ chính thức là tiếng Hy Lạp và tiếng Thổ Nhĩ Kỳ, nhưng tiếng Anh phổ biến trong kinh doanh và ở Limassol. Cả hai đảo đều có trường quốc tế, song gia đình có con đi học sẽ thấy Malta lợi thế hơn nhờ môi trường tiếng Anh hằng ngày.
Đi lại châu Âu. Malta thuộc khối Schengen, nên giấy phép cư trú Malta thuận tiện hơn khi di chuyển trong khối. Síp là thành viên EU nhưng chưa vào Schengen. Với gia đình hay đi lại châu Âu, đây là khác biệt rất thực tế.
Thẻ thường trú Síp có giá trị trọn đời, chỉ cần nhập cảnh ít nhất một lần mỗi hai năm.
Chi phí sinh hoạt. Theo số liệu Eurostat do Hãng thông tấn Síp (CNA) đưa tin ngày 18/6/2026, mặt bằng giá tiêu dùng của Síp năm 2025 bằng 89% trung bình EU. Còn theo Eurostat, giá điện sinh hoạt ở Malta nửa cuối 2025 chỉ 0,1282 euro mỗi kWh, chưa bằng một nửa mức trung bình EU là 0,2896 euro. Cả hai đảo đều rẻ hơn Tây Âu ở nhiều khoản, nhưng giá thuê nhà ở Limassol, Sliema hay St Julian's đã tiệm cận các thành phố lớn.
6 địa chỉ, 2 cách đầu tư
Limassol, thành phố của dòng tiền. Limassol là trung tâm tài chính và vận tải biển của Síp. Trên con phố đi bộ ven biển Thomas Edison, Limassol Blu Marine có giá từ 748.000 euro, sẵn sàng vào ở, lợi suất gộp 6,5% và điểm NAC 83/100 theo hồ sơ NAC. Ở phân khúc cao nhất, căn penthouse ven biển tại Limassol Del Mar trên phố Georgiou A có giá từ 1,65 triệu euro, cùng lợi suất gộp 6,5% và điểm NAC 88/100.
Ở Síp, 300.000 euro nằm trong tài sản gia đình đứng tên. Ở Malta, 99.000 euro là chi phí không hoàn lại.
Paphos, mức giá khởi điểm thấp nhất. Pearl Park của chủ đầu tư Aristo Developers tại Paphos là khu căn hộ có cổng, hồ bơi chung, nhìn ra biển. Giá từ 230.000 euro, lợi suất gộp 5,5%, điểm NAC 76/100, dự kiến bàn giao quý IV/2026. Vì giá khởi điểm thấp hơn ngưỡng 300.000 euro, gia đình cần chọn căn lớn hơn hoặc gộp hai căn, cách luật Síp cho phép, để đủ điều kiện.
Malta, tài sản giữ giá nhiều hơn sinh lời. Ở mũi bán đảo Sliema, Fortress Gardens tại Tigné Point là giai đoạn cuối của khu tái thiết do MIDI plc phát triển. Giá từ 1,4 triệu euro, lợi suất gộp 3,0%, điểm NAC 81/100. Bên bến du thuyền, Portomaso tại St Julian's là khu căn hộ của Tumas Group, nằm trong Khu Chỉ định Đặc biệt (SDA), nên người mua ngoài EU không cần giấy phép mua bất động sản (AIP). Giá từ 3,7 triệu euro, lợi suất 3,5%, điểm NAC 84/100. Nhỏ gọn hơn, The Ibragg Project tại Swieqi chỉ có năm căn, giá từ 895.000 euro, lợi suất 3,8%, điểm NAC 72/100, dự kiến hoàn thiện quý IV/2026.
Chênh lệch lợi suất cho thấy hai đảo giữ hai vai trò khác nhau. Síp, nhất là Limassol, hợp với gia đình muốn tài sản tự tạo dòng tiền, khách thuê dài hạn chủ yếu là chuyên gia nước ngoài. Malta hợp hơn với gia đình xem bất động sản là nơi giữ giá ở vị trí khan hiếm, chấp nhận lợi suất thấp để có Schengen và môi trường tiếng Anh.
Chiến lược thực tế cho nhà đầu tư Việt
Kiểm tra thu nhập trước khi chọn đảo. Nếu gia đình khó chứng minh 50.000 euro thu nhập ổn định từ ngoài Síp, Malta với điều kiện về tài sản có thể phù hợp hơn.
Tính tổng chi phí, đừng chỉ nhìn giá nhà. Cần cộng VAT ở Síp, 99.000 euro phí ở Malta, thuế trước bạ, phí luật sư và chi phí duy trì trong năm năm đầu.
Xác nhận căn hộ được bán lần đầu. Ở Síp, căn hộ phải là nhà mới mua từ chủ đầu tư. Người mua nên yêu cầu xác nhận bằng văn bản trước khi đặt cọc.
Tính đến Schengen và trường học. Nếu con cái sẽ học hoặc đi lại thường xuyên ở châu Âu, lợi thế Schengen và tiếng Anh của Malta có thể đáng giá hơn phần chi phí chênh lệch.
Tài liệu về chương trình thường trú Síp và chương trình thường trú Malta của NAC trình bày chi tiết từng bước. Để so sáu dự án này với các thị trường khác, có thể xem bảng xếp hạng NAC Residence Index, còn toàn bộ lựa chọn trên đảo nằm trong danh mục bất động sản Síp của NAC.
Khám phá trên NAC
Xem thêm: Điểm NAC Residence Index cho từng dự án Síp và Malta · Tất cả dự án NAC tại đảo Síp · Property Hub với bộ lọc lợi suất · Bảng so sánh chương trình cư trú
Câu hỏi thường gặp
Có thể mua nhà bán lại ở Síp để lấy thường trú không?
Không thể. Theo các hướng dẫn pháp lý năm 2026, thường trú Síp theo Điều 6(2) yêu cầu bất động sản mới mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Nhà bán lại không đủ điều kiện.
Malta có bắt buộc mua nhà không?
Không bắt buộc. Đương đơn có thể thuê nhà từ 14.000 euro mỗi năm thay vì mua từ 375.000 euro, nhưng vẫn phải nộp tổng phí nhà nước 99.000 euro và đáp ứng điều kiện về tài sản.
Thường trú ở hai đảo có cho phép làm việc không?
Ở Síp, người giữ thẻ thường trú theo diện đầu tư không được làm công ăn lương nhưng có thể làm giám đốc hoặc cổ đông công ty Síp. Với Malta, gia đình nên kiểm tra điều kiện làm việc cụ thể với luật sư trước khi lên kế hoạch.
Góc nhìn NAC
Síp và Malta là hai lựa chọn cho hai nhu cầu khác nhau. Síp có chi phí ban đầu hợp lý, tài sản sinh lời tốt ở Limassol và quyền cư trú trọn đời gần như không tốn phí nhà nước. Malta đắt hơn, lợi suất thấp hơn, nhưng có Schengen, tiếng Anh và những địa chỉ khan hiếm như Tigné Point hay Portomaso. Với mỗi gia đình, hòn đảo nên chọn là hòn đảo hợp với giai đoạn mình đang sống.
Chúng tôi giúp gia đình kiểm tra điều kiện thu nhập và tài sản, tính tổng chi phí cho từng đảo và chọn căn phù hợp trong sáu địa chỉ trên. Hãy đặt lịch tư vấn với NAC để bắt đầu từ hoàn cảnh của chính gia đình bạn.
Nguồn
- Zeno Legal — Cyprus Permanent Residency by Investment 2026 (2026)
- Chetcuti Cauchi Advocates — Malta Permanent Residence Programme (MPRP) 2026: Requirements, Costs & Timeline (2026)
- Cyprus News Agency (CNA) — Price level in Cyprus reached 89% of the EU average in 2025, according to Eurostat (2026)
- BusinessNow — Malta records among EU's lowest electricity prices (2026)
