London có căn hộ hợp đồng 999 năm, Việt Nam cho người nước ngoài sở hữu nhà 50 năm, Thái Lan giới hạn 49% mỗi tòa chung cư, Malaysia đặt giá mua tối thiểu.
Mục lục · Contents
Freehold là sở hữu vĩnh viễn, không có thời hạn. Leasehold là quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng có thời hạn, hết hạn thì phải gia hạn hoặc trả lại. Hai chữ này lại mang nghĩa khác nhau ở mỗi nước. Căn hộ có hợp đồng 999 năm ở London an toàn hơn nhiều so với hợp đồng thuê đất 30 năm ở Phuket, còn một căn sở hữu vĩnh viễn ở Kuala Lumpur vẫn cần chính quyền bang chấp thuận. Trước khi so giá và lợi suất, nhà đầu tư Việt cần biết chính xác mình đang mua loại quyền nào.
Nguồn: Mondaq (9/2026); The Thaiger (8/2026); Luật Nhà ở 2023; Chambers Global Practice Guides (4/2025)
Phần lớn tài liệu về chủ đề này chỉ nói về một nước. Nhà đầu tư Việt thì thường đặt cạnh nhau một căn ở London, một căn hộ ở Bangkok và một căn hộ hàng hiệu ở Kuala Lumpur, nên dễ nghĩ rằng freehold ở đâu cũng như nhau. Dưới đây là từng thị trường một, đối chiếu với nhãn sở hữu NAC ghi trên mỗi hồ sơ dự án và với cách chấm điểm của bảng xếp hạng NAC Residence Index.
Anh: hợp đồng dài tới 999 năm, cải cách vẫn dở dang
Ở Anh, gần như mọi căn hộ đều bán theo dạng leasehold. Người mua sở hữu căn hộ theo một hợp đồng dài hạn, còn đất và kết cấu tòa nhà thuộc về chủ sở hữu vĩnh viễn. Hai điều cần xem là thời hạn còn lại và khoản tiền thuê đất (ground rent) trả hằng năm.
Hai dự án Berkeley trong danh mục NAC là ví dụ về một hợp đồng tốt. Theo hồ sơ NAC, Fulham Reach có hợp đồng 999 năm tính từ năm 2011, tiền thuê đất chỉ mang tính tượng trưng. White City Living, tòa The Solaris ở phía tây London, cũng có hợp đồng 999 năm, căn studio giá từ 665.000 bảng Anh, lợi suất cho thuê gộp 4,5%, điểm NAC 85/100. Với thời hạn gần một nghìn năm, nỗi lo "hết hạn" gần như không còn.
Luật mới đã thông qua nhưng chưa vận hành. Luật Cải cách Leasehold và Freehold 2024 cấm bán nhà riêng mới dưới dạng sở hữu có thời hạn, đồng thời nâng thời hạn gia hạn chuẩn lên 990 năm kèm tiền thuê đất tượng trưng. Dù vậy, theo phân tích của hãng luật Taylor Walton đăng trên Mondaq tháng 9/2026, nhiều điều khoản còn chờ văn bản hướng dẫn. Các cuộc tham vấn về cách định giá vẫn đang diễn ra, và luật khó áp dụng trước giữa năm 2027. Chính phủ Anh cũng dự định sửa luật bằng một dự luật mới, trong đó có kế hoạch giới hạn tiền thuê đất ở mức 250 bảng mỗi năm.
Ở Anh, chữ leasehold không đáng ngại. Câu cần hỏi là hợp đồng còn bao nhiêu năm.
Với người mua ở Anh, chữ leasehold vì thế không đáng ngại. Câu cần hỏi là hợp đồng còn bao nhiêu năm và tiền thuê đất bao nhiêu.
Thái Lan: được mua căn hộ, không được mua đất
Thái Lan phân định rất rõ. Theo hướng dẫn pháp lý của trang tin The Thaiger, cập nhật tháng 8/2026, người nước ngoài được sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư theo Điều 19 Luật Chung cư. Điều kiện là tổng diện tích do người nước ngoài nắm giữ không vượt 49% diện tích bán được của tòa nhà. Đất thì người nước ngoài không được sở hữu. Muốn có biệt thự, họ chỉ có thể đăng ký hợp đồng thuê, tối đa 30 năm mỗi lần. Cũng theo nguồn này, phán quyết của Tòa án Tối cao Thái Lan tháng 3/2025 khiến các điều khoản "tự động gia hạn" ký sẵn từ trước mất hiệu lực. Mỗi lần gia hạn phải đăng ký lại, và chỉ khi chủ đất đồng ý.
Danh mục Phuket của NAC phản ánh đúng ranh giới này. Theo hồ sơ NAC, Hythe by Botanica, dãy "biệt thự thẳng đứng" ở Layan, là căn hộ sở hữu vĩnh viễn nằm trong hạn mức 49%, hoàn thiện tháng 12/2025, giá từ 326.000 USD, lợi suất gộp 6,0%. Hồ sơ dự án nêu rõ đây là lợi thế so với các biệt thự có đất quanh đó, vốn người nước ngoài chỉ được thuê. Cách đó không xa, Botanica Foresta II gồm 35 biệt thự hồ bơi riêng, mang nhãn leasehold, giá từ 888.000 USD.
Việt Nam: người nước ngoài sở hữu 50 năm, có hạn mức theo tòa nhà
Cần nói rõ ngay từ đầu: các quy định dưới đây áp dụng cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, không áp dụng cho công dân Việt Nam. Người Việt vẫn nên nắm, vì chúng quyết định ai có thể mua lại căn hộ của mình và dự án dễ bán lại đến đâu.
Theo Điều 20 Luật Nhà ở 2023, được Thư Viện Pháp Luật tổng hợp, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận. Họ được gia hạn một lần, tối đa 50 năm, với điều kiện nộp hồ sơ ít nhất ba tháng trước khi hết hạn. Bên cạnh đó, VnEconomy (2024) dẫn Nghị định 95/2024/NĐ-CP cho biết người nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% số căn trong một tòa chung cư. Với nhà riêng lẻ, mức trần là 250 căn trên một khu vực có quy mô dân số theo quy định.
Hồ sơ NAC ghi nhận đúng quy định này. The Prince Residence của Novaland ở Phú Nhuận mang nhãn "leasehold 50 năm (người nước ngoài)", bàn giao từ năm 2015, giá từ 144.000 USD, lợi suất gộp 5,5%, điểm NAC 80/100. Một dự án mang nhãn có thời hạn vẫn đạt điểm cao khi vị trí, pháp lý và dòng tiền cho thuê đều rõ ràng.
Cùng thành phố, cùng lợi suất, hai dự án vẫn khác nhau về quyền sở hữu và giá khởi điểm.
Dubai và Malaysia: sở hữu vĩnh viễn kèm điều kiện
Dubai chỉ cho sở hữu vĩnh viễn trong khu vực chỉ định. Luật số 7 năm 2006 của Dubai về đăng ký bất động sản%20of%202006.html) cho phép người không mang quốc tịch UAE sở hữu vĩnh viễn, hoặc có quyền sử dụng và thuê tối đa 99 năm. Quyền này chỉ áp dụng trong những khu vực do nhà cầm quyền Dubai chỉ định. Mọi dự án Dubai của NAC đều nằm trong các khu này và mang nhãn freehold.
Ở Malaysia, sở hữu vĩnh viễn hay có thời hạn đều cần chính quyền bang chấp thuận. Theo cẩm nang pháp lý Chambers Global Practice Guides, số liệu tính đến ngày 15/4/2025, người nước ngoài phải mua ở mức giá tối thiểu do từng bang đặt ra. Đất có thời hạn ở Malaysia thuộc về nhà nước và được cho thuê theo kỳ, phổ biến nhất là 99 năm. Theo tổng hợp năm 2026 của mạng lưới luật sư Global Law Experts, việc gia hạn không tự động và chủ nhà phải nộp phí cho bang.
Hai dự án Kuala Lumpur trong danh mục NAC cho thấy rõ khác biệt. Theo hồ sơ NAC, Oxley Towers KLCC, tổ hợp SO/ Sofitel trên đường Jalan Ampang, là dự án sở hữu vĩnh viễn, giá từ 328.000 USD, lợi suất gộp 5,0%, điểm NAC 78/100. Trong khi đó, Pavilion Square ở Bukit Bintang là dự án có thời hạn, giá từ 245.000 USD, cũng cho lợi suất 5,0%, dự kiến hoàn thiện khoảng 2028-2029, điểm NAC 73/100. Hai dự án cùng thành phố, cùng lợi suất, nhưng khác quyền sở hữu và chênh nhau về giá khởi điểm.
Úc, Hy Lạp, Síp và Thổ Nhĩ Kỳ: phần lớn là sở hữu vĩnh viễn
Ở bốn thị trường còn lại trong danh mục NAC, phần lớn dự án mang nhãn freehold. Vài dự án ở İstanbul vẫn ghi leasehold, nên luôn cần đọc nhãn trên từng hồ sơ. Ở đây, thứ cần kiểm tra là điều kiện mua hơn là thời hạn. Tại Úc, người nước ngoài chỉ được mua nhà mới cho đến hết ngày 30/6/2029 (mốc đã được gia hạn) và phải được phê duyệt đầu tư nước ngoài. Tại Hy Lạp, Síp và Thổ Nhĩ Kỳ, quyền sở hữu thường gắn với một chương trình cư trú hoặc nhập quốc tịch theo diện đầu tư, mỗi chương trình có ngưỡng đầu tư riêng.
Biểu đồ dưới đây xếp các dự án theo nhãn sở hữu. Loại quyền sở hữu không tự quyết định lợi suất: một căn có thời hạn vẫn có thể cho thuê ngang, thậm chí tốt hơn một căn sở hữu vĩnh viễn.
Chiến lược thực tế cho nhà đầu tư Việt
Hỏi thời hạn còn lại, đừng dừng ở chữ freehold hay leasehold. Hợp đồng 999 năm và hợp đồng 30 năm là hai tài sản khác hẳn nhau. Thời hạn còn lại nên là một cột riêng trong bảng so sánh.
Kiểm tra hạn mức cho người nước ngoài trước khi đặt cọc. Ở Thái Lan là 49% diện tích tòa nhà, ở Việt Nam là 30% số căn. Khi hạn mức đã kín, người mua nước ngoài có thể chỉ còn lựa chọn có thời hạn, hoặc phải chờ.
Đưa giá tối thiểu vào kế hoạch ngay từ đầu. Ở Malaysia, ngưỡng giá khác nhau theo bang và có thể được điều chỉnh. Nên xác nhận với luật sư địa phương cho đúng dự án định mua, nhất là khi kết hợp với chương trình cư trú MM2H của Malaysia.
Nghĩ trước đến người mua lại. Quyền sở hữu hôm nay cũng là thứ người mua sau sẽ nhận. Một căn sở hữu vĩnh viễn trong khu vực mở cho người nước ngoài thường có nhiều người sẵn sàng mua lại hơn.
Khám phá trên NAC
×SobhaSobha Estates🇦🇪 Dubai · từ $6.2MLợi suất 5,0%White City Living🇬🇧 London · từ £665KLợi suất 4,5%×BotanicaHythe by Botanica🇹🇭 Phuket · từ $326KLợi suất 6,0%×NovalandThe Prince Residence🇻🇳 TP HCM · từ $144KLợi suất 5,5%×OxleyOxley Towers KLCC🇲🇾 Kuala Lumpur · từ $328KLợi suất 5,0%Pavilion Square🇲🇾 Kuala Lumpur · từ $244KLợi suất 5,0%Xem thêm: Các dự án Malaysia của NAC · Danh mục Berkeley tại Vương quốc Anh · Bảng so sánh chương trình đầu tư định cư · Toàn bộ Property Hub của NAC
Câu hỏi thường gặp
Leasehold có làm giảm giá trị bán lại không?
Tùy thời hạn còn lại. Hợp đồng 999 năm ở London gần như không ảnh hưởng. Hợp đồng ngắn, như thuê đất 30 năm ở Thái Lan, ảnh hưởng rõ hơn vì người mua sau chỉ nhận phần thời hạn còn lại.
Người nước ngoài có mua được biệt thự freehold ở Phuket không?
Không mua được, vì người nước ngoài không được sở hữu đất ở Thái Lan. Lựa chọn sở hữu vĩnh viễn dành cho họ là căn hộ chung cư trong hạn mức 49%.
Hết 50 năm, người nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam sẽ ra sao?
Theo Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu được gia hạn một lần, tối đa 50 năm, nếu nộp hồ sơ ít nhất ba tháng trước khi hết hạn.
Góc nhìn NAC
Sở hữu vĩnh viễn chưa chắc đã tốt, có thời hạn chưa chắc đã kém. Điều quan trọng là người mua nhận đúng thứ mình nghĩ mình đang mua: thời hạn bao lâu, ai được quyền gia hạn, hạn mức cho người nước ngoài còn hay đã kín, và ai sẽ là người mua lại. Vì vậy, chúng tôi ghi rõ nhãn sở hữu trên từng hồ sơ dự án, để một căn ở Layan, một căn ở Phú Nhuận và một căn ở phía tây London được đặt lên cùng một mặt bằng.
Nếu bạn đang cân nhắc giữa hai dự án có cấu trúc sở hữu khác nhau, hãy đặt lịch tư vấn với NAC để cùng xem kỹ giấy tờ pháp lý trước khi quyết định.
Nguồn
- Mondaq / Taylor Walton — Update on the implementation of the Leasehold and Freehold Reform Act 2024 (2026)
- The Thaiger — Buying property in Thailand as a foreigner: names, money and the 49% rule (2026)
- Thư Viện Pháp Luật — Người nước ngoài được gia hạn thời hạn sở hữu căn hộ ở Việt Nam mấy lần (2024)
- Chambers Global Practice Guides — Real Estate 2025: Malaysia (2025)
- Dubai Legislation Portal — Law No. 7 of 2006 Concerning Real Property Registration (2006)%20of%202006.html)
