MM2H bắt buộc mua nhà từ 600.000 ringgit, nhưng người nước ngoài ở Kuala Lumpur phải mua từ 1 triệu ringgit. 5 dự án NAC quanh KLCC xếp theo từng hạng.
Mục lục · Contents
Từ tháng 6/2024, chương trình Malaysia My Second Home (MM2H) có 3 hạng chính: Bạc, Vàng và Bạch kim. Mỗi hạng yêu cầu một khoản tiền gửi có kỳ hạn tính bằng USD (150.000, 500.000 và 1 triệu USD) và bắt buộc mua nhà với giá tối thiểu 600.000, 1 triệu và 2 triệu ringgit. Nhà đã mua không được bán trong 10 năm. Ở Kuala Lumpur còn một lớp nữa: người nước ngoài chỉ được mua nhà từ 1 triệu ringgit, nên ngay cả hạng Bạc trên thực tế cũng phải mua từ mức này. Năm dự án NAC quanh KLCC có giá khởi điểm từ 196.000 đến 387.000 USD. Theo ước tính của NAC, chỉ 4 dự án có căn nhỏ nhất vượt ngưỡng 1 triệu ringgit.
Nguồn: EdgeProp (10/2025); Conventus Law (10/2024); Free Malaysia Today (2/2026); Bộ Du lịch, Nghệ thuật và Văn hóa Malaysia
Buổi tối ở công viên KLCC, hồ nước dưới chân tháp đôi Petronas bắt đầu phun nhạc, người chạy bộ lướt qua những gia đình ngồi trên bãi cỏ. Trong bán kính vài cây số quanh đây là những dự án đắt giá nhất Kuala Lumpur, và cũng là nơi nhiều gia đình nước ngoài chọn căn hộ đầu tiên để đi cùng thị thực MM2H. NAC đặt 5 dự án quanh KLCC cạnh luật MM2H hiện hành để xem căn nào đáp ứng hạng nào. Cả năm đều có điểm trên bảng xếp hạng NAC Residence Index.
MM2H sau năm 2024, tiền gửi bằng USD còn nhà mua bằng ringgit
Bộ trưởng Du lịch Tiong King Sing công bố khung mới vào tháng 6/2024. Theo báo New Straits Times, người đứng đơn phải từ 25 tuổi, gửi có kỳ hạn 150.000 USD cho hạng Bạc, 500.000 USD cho hạng Vàng và 1 triệu USD cho hạng Bạch kim, ở Malaysia ít nhất 90 ngày mỗi năm. Người tham gia mới cũng không còn được xin thường trú.
Mua nhà là điều kiện bắt buộc sau khi được duyệt. Theo EdgeProp dẫn số liệu của Bộ Du lịch tháng 10/2025, giá nhà tối thiểu là 600.000 ringgit với hạng Bạc, 1 triệu ringgit với hạng Vàng và 2 triệu ringgit với hạng Bạch kim. Thẻ cư trú tương ứng có thời hạn 5, 15 và 20 năm. Hạng dành cho đặc khu kinh tế và đặc khu tài chính (SEZ/SFZ) có mức tiền gửi thấp hơn, 500.000 ringgit.
Hướng dẫn chính thức trên cổng MM2H bổ sung ba điểm. Căn nhà không được bán trong 10 năm, trừ khi đổi sang căn có giá trị cao hơn. Người tham gia được rút tối đa 50% tiền gửi để mua nhà, chi cho giáo dục, y tế hoặc du lịch. Phí thẻ cố định 500 ringgit mỗi năm, gia hạn 5 năm một lần.
Người Trung Quốc chiếm hơn một nửa số thị thực mới
Tính đến ngày 31/8/2025, theo số liệu Bộ trưởng Du lịch trả lời Quốc hội, 5.972 người đã nhận thị thực MM2H theo khung mới, gồm 2.134 người đứng đơn và 3.838 người phụ thuộc. Người Trung Quốc chiếm 3.414 người, tiếp theo là Đài Loan, Hong Kong, Singapore và Mỹ.
Số người đã mua nhà vẫn ít hơn nhiều so với số thị thực. Theo Free Malaysia Today tháng 2/2026, 744 người tham gia đã mua nhà trong hai năm qua và 2.637 người khác đang làm thủ tục. Người Trung Quốc mua 304 căn, Đài Loan 91 căn, Singapore 63 căn. Với người mua Việt, con số này cho thấy chương trình còn mới với dòng tiền từ Việt Nam, và các dự án KLCC chưa bị một nhóm người mua nào chiếm hết.
Sàn 1 triệu ringgit ở Kuala Lumpur
Mỗi bang của Malaysia tự đặt giá tối thiểu cho người nước ngoài. Theo hướng dẫn của Conventus Law tháng 10/2024, mức này ở Lãnh thổ Liên bang Kuala Lumpur là 1 triệu ringgit, theo thông tư PPTG WP số 7/2020. Người mua còn phải xin chấp thuận của chính quyền bang, nộp thuế trước bạ cố định 4% từ ngày 1/1/2024, và chịu thuế lãi vốn 30% nếu bán trong 5 năm đầu, 10% nếu bán sau đó.
Vì vậy, MM2H Hạng Bạc chỉ yêu cầu khoản đầu tư BĐS từ 600.000 ringgit, nhưng ở Kuala Lumpur người nước ngoài phải mua từ 1 triệu ringgit. Mức sàn này cũng tách người mua nước ngoài khỏi phân khúc đang thừa. Theo EdgeProp tổng hợp dữ liệu NAPIC, Kuala Lumpur có 3.668 căn tồn kho trong quý I/2025, tập trung nhiều nhất ở căn hộ giá 200.000-300.000 ringgit, thấp hơn nhiều so với mức người nước ngoài được mua.
Tỷ giá ringgit và cái giá tính bằng USD
Tiền gửi MM2H tính bằng USD, còn ngưỡng mua nhà tính bằng ringgit. Theo bảng tỷ giá bình quân năm của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ, 1 USD đổi được 4,57 ringgit năm 2024 nhưng chỉ còn 4,28 ringgit năm 2025.
Xem bảng số liệu
| Hạng mục | Giá trị |
|---|---|
| 2018 | 4,03 |
| 2019 | 4,14 |
| 2020 | 4,2 |
| 2021 | 4,14 |
| 2022 | 4,4 |
| 2023 | 4,56 |
| 2024 | 4,57 |
| 2025 | 4,28 |
Nguồn: Cục Dự trữ Liên bang Mỹ, G.5A Foreign Exchange Rates (1/2022, 1/2023, 1/2026)
Ringgit mạnh lên nghĩa là ngưỡng 1 triệu ringgit đắt hơn khi quy ra USD. Theo ước tính của NAC, mức này tương đương khoảng 218.600 USD theo tỷ giá bình quân 2024 và khoảng 233.600 USD theo tỷ giá 2025. Ngưỡng 2 triệu ringgit của hạng Bạch kim tương đương khoảng 467.000 USD. Các giá USD trong bài là giá tham khảo trong hồ sơ NAC; giá chính thức trên hợp đồng mua bán luôn tính bằng ringgit.
5 dự án NAC quanh KLCC, xếp theo hạng MM2H
Trên đường Jalan Conlay, The Conlay Signature Suites là tòa căn hộ dịch vụ 51 tầng, sở hữu vĩnh viễn, của liên doanh giữa Eastern & Oriental và Mitsui Fudosan, do Kerry Hill Architects thiết kế. Căn rộng từ 635 đến 3.617 bộ vuông (khoảng 59-336 m²), hoàn thành quý II/2025. Theo hồ sơ NAC, giá từ 387.000 USD, tức khoảng 1,66 triệu ringgit theo ước tính của NAC, lợi suất gộp ước tính 4% và điểm NAC 76. Căn nhỏ nhất đủ điều kiện hạng Vàng. Muốn đạt hạng Bạch kim, người mua cần căn lớn hơn, từ 2 triệu ringgit.
MM2H Hạng Bạc chỉ yêu cầu khoản đầu tư BĐS từ 600.000 ringgit, nhưng ở Kuala Lumpur người nước ngoài phải mua từ 1 triệu ringgit.
Cách đó không xa, Oxley Towers trên Jalan Ampang gồm ba tòa cao 28-79 tầng, có khách sạn SO/ Sofitel và căn hộ mang thương hiệu khách sạn (branded residence). Dự án sở hữu vĩnh viễn, điều khá hiếm ở KLCC. Theo hồ sơ NAC, giá từ 328.000 USD (khoảng 1,40 triệu ringgit), lợi suất gộp ước tính 5% và điểm NAC 78, cao nhất trong 5 dự án. Dự án bàn giao theo từng tòa, nên cần xác nhận tòa và đợt mở bán cụ thể.
Golden Crown Residence cũng trên Jalan Ampang, con đường có nhiều đại sứ quán. Tòa 60 tầng kết hợp khách sạn, văn phòng và 490 căn hộ dịch vụ, thời hạn sở hữu 99 năm (leasehold). Căn rộng 624-1.238 bộ vuông, có loại căn tách đôi khoảng 1.023 bộ vuông để cho thuê hai phần. Theo hồ sơ NAC, giá từ 330.000 USD (khoảng 1,41 triệu ringgit), lợi suất gộp ước tính 5,5% và điểm NAC 72. Hồ sơ ghi dự kiến hoàn thành khoảng quý III/2026, nên người mua cần hỏi chủ đầu tư tiến độ thực tế.
Trong 5 dự án quanh KLCC, không dự án nào có giá khởi điểm đạt 2 triệu ringgit của hạng Bạch kim.
Ở Bukit Bintang, Pavilion Square của tập đoàn Pavilion có tòa căn hộ 67 tầng với 960 căn bàn giao kèm nội thất, nằm trên khối bán lẻ và cạnh trung tâm thương mại Pavilion KL. Theo hồ sơ NAC, giá từ 244.000 USD, khoảng 1,04 triệu ringgit, sát ngưỡng của Kuala Lumpur. Lợi suất gộp ước tính 5%, điểm NAC 73, dự kiến hoàn thành 2028-2029, thời hạn sở hữu có thời hạn.
Centrix The Station KLCC là tòa 47 tầng xây ngay trên ga tàu điện Dang Wangi, gồm 857 căn văn phòng kết hợp ở và căn tách đôi, khoảng 80% có nội thất, đã có đơn vị vận hành cho thuê ngắn ngày. Theo hồ sơ NAC, giá từ 196.000 USD cho căn 571 bộ vuông, lợi suất gộp ước tính 5,5% và điểm NAC 70, dự kiến hoàn thành khoảng 2028. Quy ra ringgit, căn nhỏ nhất khoảng 839.000 ringgit, thấp hơn sàn 1 triệu. Người mua nước ngoài cần hỏi chủ đầu tư căn nào đủ điều kiện.
Xếp theo hạng, The Conlay, Oxley Towers và Golden Crown có căn nhỏ nhất vượt 1 triệu ringgit, đáp ứng cả sàn của Kuala Lumpur lẫn hạng Vàng. Pavilion Square vừa chạm ngưỡng. Centrix cần căn lớn hơn mới đủ. Trong 5 dự án quanh KLCC, không dự án nào có giá khởi điểm đạt 2 triệu ringgit của hạng Bạch kim.
Chiến lược thực tế cho nhà đầu tư Việt
Chọn hạng trước, chọn căn sau. Hạng quyết định số tiền gửi, thời hạn thẻ và giá nhà tối thiểu. Ở Kuala Lumpur, mọi hạng trên thực tế đều bắt đầu từ 1 triệu ringgit.
Đọc giá trên hợp đồng bằng ringgit. Giá USD chỉ để tham khảo. Ringgit biến động có thể đẩy một căn đang ở trên ngưỡng xuống dưới ngưỡng, hoặc ngược lại.
Coi căn nhà là khoản giữ ít nhất 10 năm. Luật MM2H không cho bán trong 10 năm, nên lợi suất ổn định quan trọng hơn kỳ vọng lướt sóng.
Hỏi kỹ thời hạn sở hữu và tiến độ. The Conlay và Oxley Towers sở hữu vĩnh viễn. Golden Crown, Pavilion Square và Centrix có thời hạn, và ba dự án này chưa hoàn thiện.
Khám phá trên NAC
The Conlay Signature Suites🇲🇾 Kuala Lumpur · từ $387KLợi suất 4,0%×OxleyOxley Towers KLCC🇲🇾 Kuala Lumpur · từ $328KLợi suất 5,0%Golden Crown Residence🇲🇾 Kuala Lumpur · từ $330KLợi suất 5,5%Pavilion Square🇲🇾 Kuala Lumpur · từ $244KLợi suất 5,0%Centrix The Station KLCC🇲🇾 Kuala Lumpur · từ $196KLợi suất 5,5%Xem thêm: Mọi dự án Malaysia trên Property Hub · So sánh các chương trình cư trú
Câu hỏi thường gặp
Tham gia MM2H có bắt buộc mua nhà không?
Bắt buộc. Theo khung áp dụng từ tháng 6/2024, người tham gia phải mua nhà sau khi được duyệt, với giá tối thiểu 600.000, 1 triệu hoặc 2 triệu ringgit tùy hạng, và không được bán trong 10 năm.
Vì sao ở Kuala Lumpur phải mua từ 1 triệu ringgit dù hạng Bạc chỉ yêu cầu 600.000?
Hai quy định chồng lên nhau. MM2H đặt mức tối thiểu theo hạng, còn chính quyền Kuala Lumpur đặt mức tối thiểu 1 triệu ringgit cho mọi người mua nước ngoài. Người mua phải đáp ứng mức cao hơn.
MM2H có dẫn tới thường trú không?
Không dẫn tới thường trú. Theo New Straits Times tháng 6/2024, người tham gia mới ở cả 3 hạng không được xin thường trú. Thẻ cư trú được gia hạn theo hạng, tối đa 20 năm với hạng Bạch kim.
Góc nhìn NAC
Từ tầng cao của một tòa trên Jalan Ampang, tháp đôi Petronas gần đến mức có thể đếm từng tầng kính. Ở khoảng cách đó, giá mỗi căn tính bằng ringgit, tiền gửi tính bằng USD, và luật đòi giữ nhà 10 năm. Với gia đình Việt, chọn căn ở KLCC thực chất là chọn hạng MM2H, rồi tìm căn vượt qua cả hai ngưỡng với một khoảng đệm tỷ giá.
Chương trình MM2H của Malaysia có nhiều điều kiện cần cân nhắc cùng lúc. Nếu bạn muốn biết căn nào và hạng nào hợp với gia đình mình, hãy đặt lịch tư vấn với NAC.
Nguồn
- New Straits Times — New MM2H participants not eligible for PR status (6/2024)
- EdgeProp — Nearly 6,000 foreign nationals approved visas under revamped MM2H (10/2025)
- Malaysia My Second Home — Hướng dẫn chính thức (2026)
- Conventus Law — Strategic guide for foreigners acquiring residential properties in Malaysia (10/2024)
- Federal Reserve — G.5A Foreign Exchange Rates, annual (1/2026)
