Theo Knight Frank, quý I/2026 khu trung tâm Bangkok không có dự án mới. 5 căn hộ NAC quanh Chula, Thonglor và Sukhumvit có giá từ 128.000 đến 217.000 USD.
Mục lục · Contents
Theo Knight Frank, quý I/2026 không có dự án căn hộ mới nào mở bán ở khu trung tâm Bangkok, trong khi toàn thị trường còn khoảng 350.000 căn chưa bán. Giá chào trung bình ở khu trung tâm khoảng 236.800 baht mỗi m², tức hơn 7.000 USD. Người mua có tiền mặt đang ở thế mặc cả tốt hơn vài năm trước. Năm dự án NAC quanh Đại học Chulalongkorn, khu Thonglor và đoạn Sukhumvit giáp đường Rama 4 có giá từ 128.000 đến 217.000 USD, lợi suất cho thuê gộp ước tính 5-5,5%. Cả năm đều cho người nước ngoài sở hữu vĩnh viễn (freehold) trong hạn ngạch 49% của mỗi tòa nhà.
Nguồn: Knight Frank Thailand, Bangkok Condominium Market Q1 2026
Chiều muộn ở Sam Yan, sinh viên Chula đổ ra từ cổng trường, băng qua ngã tư Rama 4 để vào trung tâm thương mại Samyan Mitrtown. Cách đó vài ga tàu trên cao, Thonglor lên đèn với những quán ăn mở đến khuya và dân văn phòng nước ngoài tan ca. Hai khu này, cùng đoạn Sukhumvit nối sang Rama 4, là nơi NAC chọn ra 5 dự án cho người muốn mua căn hộ đầu tiên ở Bangkok. Cả năm đều có hồ sơ chấm điểm trên bảng xếp hạng NAC Residence Index, từ 63 đến 70 điểm.
Khu trung tâm không có hàng mới, người mua có quyền mặc cả
Theo báo cáo quý I/2026 của Knight Frank Thái Lan, Bangkok có khoảng 6.174 căn hộ mở bán mới trong quý. Không căn nào nằm ở khu trung tâm. Khoảng 58% số căn thuộc vùng ven trung tâm, 42% còn lại ở ngoại ô, và 68% có giá dưới 80.000 baht mỗi m². Chủ đầu tư đang dồn vào phân khúc 1,5-3 triệu baht, nơi người Thái còn đủ sức mua.
Phía cầu yếu hơn phía cung. Tỷ lệ đặt mua ở các dự án mới chỉ còn khoảng 24,3%. Knight Frank ước tính thị trường đang tồn khoảng 350.000 căn, trong khi mỗi năm chỉ sang tên được khoảng 60.000 căn, nên cần 5-6 năm để bán hết nếu không có thêm nguồn cung. Giá chào ở khu trung tâm giảm nhẹ xuống khoảng 236.800 baht mỗi m². Vùng ven trung tâm quanh 123.500 baht, ngoại ô khoảng 71.200 baht.
Với người mua nước ngoài trả bằng tiền chuyển từ ngoài vào, bức tranh này có lợi. Khi trung tâm không có dự án mới, căn hộ đã xây xong cạnh ga tàu là hàng hiếm. Người bán ở các dự án hoàn thiện thì phải cạnh tranh với lượng tồn kho lớn, nên dễ thương lượng hơn.
Lãi suất đã hạ, ngân hàng vẫn siết cho vay
Ngân hàng Trung ương Thái Lan (BOT) nâng lãi suất chính sách lên 2,5% vào tháng 9/2023, rồi giảm dần từ tháng 10/2024. Theo bảng quyết định lãi suất của BOT, mức hiện hành là 1% kể từ tháng 2/2026 và được giữ nguyên đến phiên họp tháng 8/2026.
Xem bảng số liệu
| Hạng mục | Giá trị |
|---|---|
| 2018 | 1,75% |
| 2019 | 1,25% |
| 2020 | 0,5% |
| 2021 | 0,5% |
| 2022 | 1,25% |
| 2023 | 2,5% |
| 2024 | 2,25% |
| 2025 | 1,25% |
| 8/2026 | 1% |
Nguồn: Ngân hàng Trung ương Thái Lan (BOT), bảng quyết định lãi suất chính sách, cập nhật 26/8/2026
Lãi suất thấp chưa kéo được người mua quay lại. Knight Frank cho rằng nợ hộ gia đình cao, ngân hàng duyệt vay khắt khe và người tiêu dùng thận trọng vẫn đè lên sức mua. Số căn sang tên trong quý I/2026 có tăng 12,7% so với cùng kỳ, một phần nhờ các biện pháp kích cầu, nhưng hãng này nhận định chưa đủ để gọi là phục hồi. Người nước ngoài hầu như không vay ngân hàng Thái để mua nhà, nên tín dụng thắt chặt ít ảnh hưởng tới họ, nhưng lại giữ giá bán ở mức mềm.
Sam Yan và Chula, khách thuê đến từ giảng đường
Ở ngã tư Rama 4 và Surawong, Culture Chula gần Đại học Chulalongkorn là tòa 32 tầng với 612 căn của Ananda Development, thuộc dòng Culture có dịch vụ kiểu khách sạn. Căn hộ thiết kế dạng gác lửng trần cao, loại một phòng ngủ rộng 36-60 m², hai phòng ngủ 57-71,5 m². Từ đây đi bộ vài phút là tới ga tàu điện ngầm Sam Yan, ga tàu trên cao Sala Daeng và Samyan Mitrtown. Dự án hoàn thành tháng 11/2025. Theo hồ sơ NAC, giá từ 217.000 USD, đơn giá trung bình 5.600-5.900 USD mỗi m², lợi suất gộp ước tính 5% và điểm NAC 67.
Khi trung tâm không có dự án mới, căn hộ đã xây xong cạnh ga tàu là hàng hiếm.
Khách thuê ở Sam Yan khá ổn định: giảng viên, sinh viên sau đại học, nhân viên các văn phòng quanh Silom. NAC ước tính mỗi căn cho thuê được khoảng 890 USD một tháng. Đơn giá ở đây vẫn thấp hơn mặt bằng chào bán chung của khu trung tâm.
Thonglor, khu của dân văn phòng nước ngoài
Trên Sukhumvit 59, cách ga tàu trên cao Thong Lo khoảng 250 m, căn hộ Culture Thonglor là tòa 36 tầng với 493 căn, chủ yếu là căn studio 25,5-26 m², căn một phòng ngủ 32,5 m² và hai phòng ngủ 51 m². Tầng 11 có hồ bơi và khu tắm onsen, bốn tầng trên cùng dành cho phòng chiếu phim, phòng ăn riêng và vườn. Theo hồ sơ NAC, giá từ 128.000 USD, đơn giá khoảng 6.400 USD mỗi m², lợi suất gộp ước tính 5,5% và điểm NAC 66. Hồ sơ ghi dự án hoàn thành tháng 6/2026, nên người mua cần hỏi chủ đầu tư về tình trạng bàn giao thực tế.
Thonglor có nguồn khách thuê nước ngoài lớn nhất Bangkok, cùng nhiều nhà hàng và quán bar. Căn nhỏ cho thuê dễ, nhưng đơn giá mỗi m² cao hơn Culture Chula.
Sukhumvit và Rama 4, 3 lựa chọn quanh BTS Phra Khanong và One Bangkok
Cách ga Phra Khanong khoảng 350 m, Ideo Sukhumvit-Rama 4 đã hoàn thiện, gồm 645 căn trong một tòa 32 tầng, từ căn studio 29,5 m² đến căn áp mái 133 m². Từ đây đi hai ga là tới Thong Lo, bốn ga tới Asok. Theo hồ sơ NAC, giá từ 130.000 USD, khoảng 5.000 USD mỗi m², lợi suất gộp ước tính 5% và điểm NAC 63. Đây là cách rẻ nhất trong nhóm để có một căn đã xong trên tuyến Sukhumvit.
Cũng gần ga Phra Khanong, Origin Residences Sukhumvit 48 là tòa 31 tầng, 470 căn, có dịch vụ cho thuê do chính chủ đầu tư Origin Property quản lý. Theo hồ sơ NAC, giá từ 190.000 USD, đơn giá 6.200-7.500 USD mỗi m², lợi suất gộp ước tính 5%, điểm NAC 65, dự kiến hoàn thành quý II/2028. Thời gian chờ dài nhất nhóm, đổi lại người mua chọn được căn và tầng ngay từ đợt mở bán.
Coco Parc có đơn giá cao nhất nhóm, đổi lại là điểm NAC cao nhất và dịch vụ của Dusit.
Ở đầu kia của Rama 4, Coco Parc do Dusit quản lý dịch vụ nằm sát ga Trung tâm Hội nghị Quốc gia Nữ hoàng Sirikit và công viên Benjakitti, cạnh hai đại dự án One Bangkok và Dusit Central Park. Dự án hoàn thành tháng 12/2022, căn từ 26,7 đến 256 m². Theo hồ sơ NAC, giá từ 205.000 USD, đơn giá trung bình khoảng 8.600 USD mỗi m², lợi suất gộp ước tính 5% và điểm NAC 70. Coco Parc có đơn giá cao nhất nhóm, đổi lại là điểm NAC cao nhất và dịch vụ của Dusit.
Chi phí khi mua và khi cho thuê
Cả năm dự án đều nằm trong danh mục bất động sản Thái Lan của NAC, với cùng một khung pháp lý: người nước ngoài sở hữu vĩnh viễn căn hộ trong hạn ngạch 49% diện tích bán của tòa nhà, và tiền mua phải chuyển từ nước ngoài vào bằng ngoại tệ. Theo hướng dẫn thuế năm 2026 của Cornerstone, phí sang tên là 2% giá thẩm định, thường chia đôi giữa bên mua và bên bán. Bán lại trong vòng 5 năm phải chịu thuế kinh doanh đặc biệt 3,3%. Chủ nhà không cư trú tại Thái Lan thường bị khấu trừ khoảng 15% tiền thuê.
Mua căn hộ không đi kèm quyền cư trú. Gia đình muốn ở dài hạn cần một thị thực riêng, như chương trình cư trú dài hạn LTR của Thái Lan.
Chiến lược thực tế cho nhà đầu tư Việt
Ưu tiên căn đã hoàn thiện cạnh ga tàu. Ideo Sukhumvit-Rama 4 và Coco Parc đã có cư dân, cho thuê được ngay và không mang rủi ro thi công.
Thương lượng dựa trên tồn kho. Với 350.000 căn chưa bán và tỷ lệ đặt mua chỉ khoảng 24%, người mua có thể đề nghị giảm giá, tặng nội thất hoặc hỗ trợ phí sang tên.
Chọn khu theo nguồn khách thuê. Sam Yan hợp với khách thuê là giảng viên và sinh viên sau đại học. Thonglor và Phra Khanong hợp với người nước ngoài làm việc ở Bangkok.
Kiểm tra hạn ngạch 49% và lệnh chuyển tiền trước khi đặt cọc. Xin xác nhận bằng văn bản phần hạn ngạch còn trống, và ghi đúng mục đích "mua căn hộ chung cư" trên lệnh chuyển tiền.
Khám phá trên NAC
Xem thêm: Toàn bộ Property Hub của NAC · So sánh các chương trình cư trú
Câu hỏi thường gặp
Người nước ngoài có mua được căn hộ ở Bangkok không?
Được. Người nước ngoài được sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư, miễn là tổng diện tích thuộc sở hữu nước ngoài trong tòa nhà không vượt 49% và tiền mua được chuyển từ nước ngoài vào bằng ngoại tệ.
Vì sao nói Bangkok đang là thị trường của người mua?
Theo Knight Frank, quý I/2026 tỷ lệ đặt mua ở dự án mới chỉ khoảng 24,3%, tồn kho khoảng 350.000 căn và khu trung tâm không có dự án mới. Người bán phải cạnh tranh, nên người mua có nhiều chỗ để thương lượng.
Mua căn hộ ở Bangkok có được cấp thị thực không?
Không được cấp. Căn hộ không đi kèm quyền cư trú. Muốn ở dài hạn, gia đình cần xin thị thực riêng, ví dụ thị thực LTR 10 năm hoặc thẻ thành viên Thailand Privilege.
Góc nhìn NAC
Đứng trên cầu đi bộ nối ga Sam Yan với Samyan Mitrtown, có thể thấy hai nhịp của Bangkok: dòng sinh viên ra vào giảng đường, và những tòa tháp mới đã xong nhưng còn sáng đèn lác đác. Thị trường đang chậm, nhưng người thuê vẫn ở đó. Với nhà đầu tư Việt, 5 dự án trên là cách bước vào Bangkok với số vốn 130.000-220.000 USD, đúng lúc người bán cần người mua hơn.
NAC chấm điểm từng dự án trên cùng một thước đo, để gia đình Việt so sánh Bangkok với các thị trường khác trong khu vực. Nếu bạn muốn biết căn nào hợp với mục tiêu của mình, hãy đặt lịch tư vấn với NAC.
Nguồn
