Thang Điểm Dự Án vs. NAC Residence Index

NAC chấm điểm ở hai tầng. Tầng thứ nhất là bảng xếp hạng NAC Residence Index, so sánh 21 chương trình định cư theo 12 tiêu chí, trong đó chính gia đình quyết định tiêu chí nào nặng hơn. Tầng thứ hai là Điểm NAC trên thang 100 của từng dự án, tổng hợp từ sáu trụ cột: thương hiệu, lợi suất, vị trí, quản lý, thanh khoản và rủi ro. Trong 129 dự án đang có hồ sơ trên NAC, điểm trung vị là 74, chỉ bốn dự án đạt từ 85 trở lên. Điểm số giúp lọc nhanh, còn thẩm định riêng vẫn là việc phải làm.

Lần đầu mở Property Hub, nhiều gia đình hỏi cùng một câu: con số 88 hay 72 ở góc trang dự án nghĩa là gì, và có nên chỉ chọn dự án điểm cao nhất. Câu trả lời ngắn là không nên. Điểm NAC gói rất nhiều dữ liệu trong một con số, nên muốn dùng đúng thì phải biết con số ấy được tính từ đâu.

Các mục dưới đây lần lượt giải thích chỉ số chương trình, sáu trụ cột của điểm dự án và phân bố điểm trên toàn danh mục. Mục cuối nêu những chỗ chỉ số không thể trả lời thay gia đình.

2 câu hỏi khác nhau, 2 thang điểm khác nhau

Trước khi chọn căn hộ, gia đình phải chọn quốc gia và chương trình. Residence Index dành cho bước này. NAC chấm mỗi chương trình từ 1 đến 10 trên 12 tiêu chí: sức mạnh hộ chiếu, tối ưu thuế, giáo dục, y tế, an ninh, tiềm năng đầu tư, tốc độ xử lý, khả năng đưa cả gia đình theo, chất lượng sống, chi phí sinh hoạt, lộ trình quốc tịch và môi trường kinh doanh.

Điểm tổng không cố định. Người xem bật hoặc tắt từng tiêu chí, kéo trọng số từ 1 đến 5 lần, và bảng xếp hạng tính lại ngay. Ở chế độ mặc định, sáu tiêu chí được bật với trọng số bằng nhau: hộ chiếu, thuế, giáo dục, an ninh, lộ trình quốc tịch và gia đình.

Ưu tiên đổi thì thứ hạng đổi. Nếu gia đình đặt nặng tiềm năng đầu tư, chi phí, tốc độ, thuế, chất lượng sống và an ninh thay vì hộ chiếu, trật tự gần như đảo ngược. Chúng tôi tính lại từ chính điểm tiêu chí mà Residence Index công bố:

Singapore rơi từ 95 xuống 73 vì chi phí sinh hoạt rất cao. Thái Lan nhảy từ 57 lên 87 nhờ xử lý nhanh, chi phí thấp và hút vốn tốt. Chương trình phù hợp nhất tùy vào mục tiêu của từng gia đình. Bảng xếp hạng chỉ có ích khi trọng số khớp với mục tiêu ấy.

6 trụ cột của điểm dự án

Khi đã khoanh vùng quốc gia, Điểm NAC trên từng trang dự án giúp so sánh các tài sản cụ thể. Phương pháp chấm được công bố ngay dưới biểu đồ vòng tròn của mỗi trang:

Sáu trụ cột được tính theo trọng số. Sau đó, Hội đồng Đầu tư NAC hiệu chỉnh dựa trên các giao dịch so sánh rồi mới công bố điểm tổng. Thang xếp hạng có bốn bậc: 85-100 là Xuất sắc, 75-84 là Rất tốt, 65-74 là Tốt và 55-64 là Khá.

NAC có lý do khi dành 20% cho thương hiệu. Theo nghiên cứu năm 2026 của hãng tư vấn bất động sản Savills, căn hộ hàng hiệu (branded residence) trên thế giới bán cao hơn trung bình 33% so với nhà tương đương không thương hiệu. Riêng ở khu nghỉ dưỡng, mức chênh là 39%. Tại Dubai, Knight Frank ghi nhận căn hộ hàng hiệu giao dịch cao hơn 86% so với phần còn lại của thị trường năm 2024. Phép so sánh này rộng hơn nhưng cùng chiều. Thương hiệu tạo ra giá trị đo được, nên được tính bằng một phần năm điểm số.

Điểm phân bố ra sao trên toàn danh mục

Phần lớn dự án nằm trong khoảng 70-79 điểm. NAC chủ ý như vậy: chỉ những tài sản đã qua vòng lọc đầu mới lên Property Hub, nên điểm thấp nhất cũng không dưới 60.

Nhóm điểm cao nhất có chung một mẫu số. Theo hồ sơ NAC, Fulham Reach – Palmer House tại London đạt 88 điểm, giá từ 576.000 bảng Anh, lợi suất gộp 5,2% và dự kiến hoàn thiện quý II/2026. Điểm cao của dự án đến từ thương hiệu Berkeley và hồ sơ rủi ro, cùng đạt 9,5/10, còn lợi suất xếp sau. Căn penthouse Limassol Del Mar ven biển Síp cũng đạt 88 điểm, nhờ vị trí 9,5/10 ngay mặt biển Limassol, giá 1.650.000 euro và lợi suất gộp 6,5%. Đứng ngay sau là London Dock – Jade Wharf ở Wapping với 87 điểm, thanh khoản 9,5/10.

Chương trình phù hợp nhất tùy vào mục tiêu của từng gia đình. Bảng xếp hạng chỉ có ích khi trọng số khớp với mục tiêu ấy.

Bốn trong năm dự án dẫn đầu nằm ở Anh. Vì thế, danh mục bất động sản Anh trên NAC có điểm bình quân 85,2, cao nhất trong các thị trường, dù lợi suất chỉ ở mức 4,5-5,8%.

Lợi suất cao chưa chắc điểm cao

Đây là chỗ nhiều người đọc nhầm nhất. Theo hồ sơ NAC, The Origin Kathu-Patong ở Phuket có lợi suất gộp 6,5%, cao hơn Fulham Reach, nhưng chỉ đạt 62 điểm. Giá từ khoảng 73.000 USD, khá mềm. Dù vậy, trụ cột thương hiệu và rủi ro cùng chỉ đạt 5,5/10 vì dự án đang xây và chủ đầu tư ít tên tuổi hơn.

Ở chiều ngược lại, hai dự án tại Úc cho thấy lợi suất vẫn có sức nặng. The Luminar Residences ở Lakemba, Sydney hoàn thiện năm 2025, giá 502.000 AUD, lợi suất 5,3% và đạt 78 điểm. Một dãy nhà phố ở Box Hill South, Melbourne, giá 1.250.000 AUD nhưng lợi suất chỉ 2,8%, dừng ở 67 điểm.

Nên đọc điểm tổng trước, sau đó mở sáu trụ cột và đối chiếu với nhu cầu của gia đình. Gia đình ưu tiên dòng tiền thì so trụ cột lợi suất. Gia đình muốn giữ tài sản lâu dài cho con thì xem thương hiệu, thanh khoản và rủi ro.

Điểm NAC gói rất nhiều dữ liệu trong một con số, nên muốn dùng đúng thì phải biết con số ấy được tính từ đâu.

Những điều chỉ số không trả lời thay gia đình

Điểm là đánh giá biên tập của NAC, không phải cam kết. Điểm phản ánh dữ liệu và nhận định tại thời điểm chấm. Giá, tiến độ và luật có thể thay đổi sau đó.

Ở một số thị trường, trụ cột được chấm theo mặt bằng chung. Nhiều dự án Úc có sáu trụ cột giống hệt nhau vì NAC đang chấm theo đặc điểm chung của thành phố. Khác biệt giữa các dự án ở đó chủ yếu đến từ bước hiệu chỉnh theo giao dịch so sánh, nên người mua cần đọc thêm phần tài chính chi tiết trên từng trang.

Dữ liệu chương trình cần đối chiếu với luật mới nhất. Bảng Residence Index ghi năm dữ liệu 2025, trong khi luật đầu tư định cư thay đổi liên tục. Hy Lạp là một ví dụ. Theo Hiệp hội Luật sư Quốc tế (IBA) năm 2026, ngưỡng mua nhà ở vùng Attica nay là 800.000 euro, phần lớn nơi khác là 400.000 euro, còn mức 250.000 euro chỉ áp dụng cho bất động sản chuyển đổi công năng. Các trang chương trình trên NAC, như hồ sơ chương trình cư trú đầu tư Síp hay Hy Lạp, được cập nhật chi tiết hơn bảng tổng.

Chiến lược thực tế cho nhà đầu tư Việt

Chọn chương trình theo trọng số của chính gia đình. Chế độ mặc định chỉ là điểm xuất phát. Gia đình nên bật đúng những tiêu chí mình quan tâm và xem thứ hạng thay đổi ra sao.

Lọc dự án theo bậc điểm, rồi đọc từng trụ cột. Từ 75 điểm là ngưỡng khởi đầu hợp lý. Tuy nhiên, một dự án 72 điểm có trụ cột lợi suất mạnh vẫn có thể hợp với mục tiêu dòng tiền hơn một dự án 85 điểm.

So sánh trong cùng thị trường. Một căn 78 điểm ở Sydney và một căn 78 điểm ở Phuket chịu những rủi ro rất khác nhau. Điểm số có ý nghĩa nhất khi đặt cạnh các dự án cùng thành phố.

Dùng điểm để lọc vòng đầu. Hợp đồng, phí quản lý, thuế và điều kiện thị thực vẫn cần kiểm tra riêng cho từng giao dịch.

Khám phá trên NAC

Kifisia Suites🇬🇷 Athens · từ €260KLợi suất 5,0%Fulham Reach🇬🇧 London · từ £576KLợi suất 5,2%Căn Hộ Del Mar🇨🇾 Síp · từ €1.6MLợi suất 6,5%Khu Căn Hộ London Dock, độc tọa tại Wapping🇬🇧 London · từ £790KLợi suất 4,7%The Origin Kathu-Patong🇹🇭 Phuket · từ $73KLợi suất 6,5%The Luminar Residences🇦🇺 Sydney · từ A$502KLợi suất 5,3%

‹›

Xem thêm: Toàn bộ dự án trên NAC Property Hub · Công cụ so sánh chương trình định cư · Dự án bất động sản Síp

Câu hỏi thường gặp

Residence Index và Điểm NAC khác nhau thế nào?

Residence Index chấm chương trình định cư theo 12 tiêu chí, trọng số do gia đình tự chọn. Điểm NAC chấm từng dự án bất động sản theo sáu trụ cột cố định trên thang 100.

Dự án dưới 75 điểm có nên bỏ qua không?

Không nhất thiết. Bậc 65-74 vẫn được xếp hạng Tốt. Gia đình nên xem trụ cột nào kéo điểm xuống, và điều đó có quan trọng với mục tiêu của mình hay không.

Điểm NAC có được cập nhật không?

Có cập nhật. Điểm và dữ liệu tài chính trên mỗi trang dự án được đồng bộ từ hồ sơ của NAC. Khi giá, tiến độ hay thị trường thay đổi, điểm có thể được chấm lại.

Góc nhìn NAC

Chúng tôi làm hai tầng điểm số vì gia đình Việt đứng trước hai quyết định nối tiếp: đi đâu, rồi mua gì. Gộp hai câu hỏi làm một là cách nhanh nhất để chọn sai. Chương trình đứng đầu bảng chưa chắc vừa ngân sách, và dự án điểm cao chưa chắc nằm trong chương trình gia đình cần.

Với NAC, điểm số giúp mỗi cuộc trao đổi bắt đầu từ dữ liệu thay vì lời quảng cáo. Nếu bạn muốn NAC cùng đọc điểm số theo hoàn cảnh riêng của gia đình mình, hãy đặt lịch tư vấn với NAC.

Nguồn

• Savills — Branded Residences 2025–26 (2026)
• International Bar Association — The Greek Golden Visa after the 2024–2026 overhaul (2026)
• Khaleej Times — Knight Frank: branded residences in Dubai trade at an 86% premium (2024)