Năm 2025, 65% giao dịch nhà ở Dubai là nhà đang xây. Tiền cọc được bảo vệ ra sao ở Dubai, Úc, Thái Lan, Việt Nam, Anh, và cách đọc ngày bàn giao trên hồ sơ NAC.
Mục lục · Contents
Mua nhà đang xây (off-plan, tức nhà hình thành trong tương lai) cho phép trả tiền dần theo tiến độ và thường được hưởng giá mở bán. Đổi lại, người mua chấp nhận rủi ro chậm tiến độ và chưa có tiền thuê. Nhà đã hoàn thiện thì ngược lại: trả gần như toàn bộ một lần nhưng cho thuê được ngay. Câu hỏi quyết định là luật nơi mua bảo vệ tiền của người mua đến đâu trước ngày nhận chìa khóa. Mức bảo vệ này khác nhau rất xa giữa Dubai, Úc, Thái Lan, Việt Nam và Anh.
Nguồn: betterhomes qua TradeArabia (1/2026); Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15; Luật Dubai số 8/2007; Bộ Tài chính Úc (2/2025)
Phần lớn lời khuyên về nhà đang xây được viết cho người mua trong nước, ở một thị trường duy nhất. Nhà đầu tư Việt thì thường so cùng lúc một căn hộ ở Bangkok, một tòa tháp ở Dubai và một dự án ở Sydney, với ba bộ luật và ba thói quen thanh toán khác nhau. Các phần dưới đây đặt những quy tắc ấy cạnh nhau, rồi dùng dữ liệu dự án trên bảng xếp hạng NAC Residence Index để đọc một ngày bàn giao cho đúng.
2 cách trả tiền, 2 loại rủi ro
Mua nhà đang xây, người mua vừa mua một căn nhà vừa ứng vốn cho chủ đầu tư xây nó. Đổi lại, khoản thanh toán được chia nhỏ qua nhiều năm, người mua chọn được căn đẹp từ đợt mở bán đầu, và nếu thị trường đi lên trong lúc xây, phần chênh lệch thuộc về họ. Cái giá là ba loại rủi ro: dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư gặp khó về tài chính, và căn hộ bàn giao không giống bản vẽ.
Với nhà đã hoàn thiện, người mua thấy tận mắt căn hộ, tòa nhà và những cư dân đang sống ở đó. Giá thuê là giá thực tế trên thị trường, không còn là con số dự phóng, và tiền thuê có thể về ngay từ tháng sau. Đổi lại, cần nhiều vốn hơn ngay từ đầu và ít căn để chọn hơn.
Ở Dubai, nhà đang xây chiếm phần lớn thị trường. Theo báo cáo cả năm 2025 của hãng môi giới betterhomes, nhà đang xây chiếm 65% số giao dịch nhà ở và 53% tổng giá trị, trong một năm có khoảng 203.000 giao dịch với tổng giá trị 547 tỷ AED. Số liệu được TradeArabia đăng tải tháng 1/2026. Ở Dubai, mua nhà trên giấy là cách mua thông thường.
Tiền của người mua nằm ở đâu trước ngày bàn giao
Đây là câu hỏi quan trọng nhất, và câu trả lời phụ thuộc hoàn toàn vào luật sở tại.
| Thị trường | Cơ chế bảo vệ người mua nhà đang xây | Điều cần kiểm tra |
|---|---|---|
| Dubai | Tiền người mua vào tài khoản ký quỹ riêng của từng dự án, chỉ dùng để xây chính dự án đó | Số tài khoản ký quỹ khớp với hồ sơ của Cục Đất đai Dubai |
| Việt Nam | Cọc tối đa 5%; đợt đầu tối đa 30%; tối đa 70% trước bàn giao (chủ đầu tư trong nước); chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng | Thư bảo lãnh, hoặc văn bản người mua tự nguyện từ chối bảo lãnh |
| Úc (NSW) | Chủ đầu tư chỉ được hủy hợp đồng theo điều khoản hết hạn (sunset) khi người mua đồng ý hoặc có lệnh của Tòa án Tối cao | Ngày hết hạn ghi trong hợp đồng |
| Thái Lan | Ký quỹ là tự nguyện; thông lệ là trả thẳng cho chủ đầu tư | Uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư |
| Anh | Thường đặt cọc khi ký hợp đồng, phần còn lại trả khi hoàn công | Tỷ lệ cọc và lịch trả cụ thể của từng dự án |
Dubai có khung ký quỹ chặt nhất nhóm. Luật số 8 năm 2007 của Dubai về tài khoản ký quỹ%20of%202007%20Concerning%20Escrow%20Accounts%20for%20Real%20Estate%20Development%20in%20the%20Emirate%20of%20Dubai.html) buộc mọi khoản tiền người mua nhà đang xây trả phải vào tài khoản ký quỹ đứng tên dự án, mở tại một đơn vị ký quỹ được công nhận. Điều 9 quy định tài khoản này chỉ được dùng để xây chính dự án đó, và chủ nợ của chủ đầu tư không được phong tỏa. Sau khi có chứng nhận hoàn công, 5% số tiền trong tài khoản vẫn bị giữ thêm một năm kể từ khi căn hộ đứng tên người mua. Nếu dự án không hoàn thành, đơn vị ký quỹ phải bảo đảm hoặc dự án được xây tiếp, hoặc người mua được hoàn tiền.
Việt Nam siết chặt từ tháng 8/2024. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, giới hạn tiền cọc ở mức 5% giá bán và chỉ được thu khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh, theo tổng hợp của LuatVietnam về mức cọc nhà hình thành trong tương lai. Lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, đã gồm tiền cọc. Tổng số tiền thu trước bàn giao không quá 70% với chủ đầu tư trong nước, và không quá 95% khi người mua chưa có giấy chứng nhận. Chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng, nhưng người mua có quyền từ chối bằng văn bản và khi đó tự gánh rủi ro. Tháng 7/2026, dự thảo sửa luật đề xuất chuyển hai mức trần 30% và 70% xuống nghị định, nên quy định có thể còn thay đổi.
Úc bảo vệ theo cách khác, bằng việc hạn chế quyền hủy hợp đồng. Từ năm 2015, luật bang New South Wales chỉ cho phép chủ đầu tư hủy hợp đồng nhà đang xây theo điều khoản hết hạn khi người mua đồng ý bằng văn bản hoặc có lệnh của Tòa án Tối cao, sau khi đã báo trước ít nhất 28 ngày (luật sửa đổi về điều khoản sunset của bang NSW năm 2015). Quy định này nhắm vào một rủi ro có thật: chủ đầu tư cố tình kéo dài tiến độ để hủy hợp đồng, rồi bán lại giá cao hơn khi thị trường tăng.
Ở Thái Lan, người mua phải tự bảo vệ mình nhiều nhất. Đạo luật Ký quỹ năm 2008 có tồn tại, nhưng việc dùng nó là tự nguyện, và thông lệ vẫn là trả thẳng cho chủ đầu tư. Với một dự án đang xây ở Bangkok hay Phuket, lớp bảo vệ chính vì thế là uy tín của chủ đầu tư, thường là một công ty niêm yết.
Úc, nơi luật đẩy người nước ngoài sang nhà đang xây
Ở Úc, người nước ngoài không hoàn toàn được tự chọn giữa hai loại nhà. Theo thông cáo của Bộ Tài chính Úc ngày 16/2/2025, từ ngày 1/4/2025, nhà đầu tư nước ngoài, kể cả người có thị thực tạm trú, không được mua nhà đã qua sử dụng, trừ một số ngoại lệ. Ngân sách 2026-2027 gia hạn lệnh cấm đến 30/6/2029. Nhà xây mới và nhà đang xây không thuộc diện cấm.
Vì vậy, danh mục Úc của NAC chỉ gồm dự án mới. Theo hồ sơ NAC, Arncliffe Central trên tuyến đường sắt ra sân bay Sydney có giá ước tính 783.000 AUD, lợi suất gộp 5,2% và dự kiến bàn giao năm 2028. Người mua sẽ chờ khoảng hai năm, trong thời gian đó tiền nằm yên và chưa có đồng tiền thuê nào.
Ở Dubai, mua nhà trên giấy là cách mua thông thường.
Cách đọc ngày bàn giao trên hồ sơ NAC
Mỗi trang dự án của NAC có một dòng "Bàn giao". Đọc đúng dòng này là bước đầu để so sánh công bằng.
"Completed" hay "Ready to move in" là chuyện đã xảy ra. Theo hồ sơ NAC, XT Phayathai của Sansiri hoàn thành năm 2022, cách ga BTS Phaya Thai 150 m, giá từ 153.000 USD, lợi suất gộp 5,0% và điểm NAC 69/100. The Address Siam-Ratchathewi của AP cũng hoàn thành tháng 8/2022, giá từ 208.000 USD, lợi suất 5,0%, điểm NAC 67/100. Với nhóm này, lợi suất là con số kiểm chứng được ngay trên thị trường cho thuê hiện tại.
"Estimated" hay "Targeted" mới chỉ là lời hứa. DAMAC Safa Gate trên đường Sheikh Zayed ghi dự kiến bàn giao quý IV/2028, thanh toán theo lịch 20% trả trước, 1% mỗi tháng và 30% khi nhận nhà, giá từ 542.000 USD, điểm NAC 78/100. Biệt thự Hyatt Regency Hồ Tràm ghi quý IV/2027, giá từ 606.000 USD, lợi suất dự phóng 6,5%. Ở cả hai dự án, lợi suất là con số dự phóng cho tương lai, chưa phải tiền thuê đang về.
Hai dự án cùng bàn giao năm 2028 có thể đòi người mua ứng trước những khoản rất khác nhau.
Lịch thanh toán quan trọng không kém ngày bàn giao. Hai dự án cùng bàn giao năm 2028 có thể đòi người mua ứng trước những khoản rất khác nhau.
Ở đầu thấp nhất là Fulham Reach bên bờ sông Thames. Theo hồ sơ NAC, 90% giá trị được trả khi hoàn công, không có đợt thanh toán nào giữa chừng, và dự án dự kiến hoàn thành quý II/2026. Với người mua, cách trả này gần với mua nhà hoàn thiện hơn là mua trên giấy.
Nhà đang xây rẻ hơn, nhưng rẻ hơn bao nhiêu
Lý lẽ quen thuộc khi chào bán nhà đang xây là "mua giá gốc". Dữ liệu NAC cho thấy mức lợi khiêm tốn hơn. Lợi suất dự phóng của dự án đang xây thường chỉ cao hơn một chút so với dự án hoàn thiện cùng khu vực, và khoảng chênh ấy còn phải bù cho thời gian chờ không có tiền thuê.
Thử làm một phép tính đơn giản. Một dự án đang xây có lợi suất dự phóng 6%, nhưng người mua chờ hai năm không có tiền thuê, nên trong năm năm đầu chỉ thu được tiền thuê tương đương ba năm. Căn hoàn thiện lợi suất 5% thì cho đủ năm năm. Nhà đang xây chỉ thật sự có lời khi giá tài sản tăng trong lúc xây đủ để bù khoảng trống ấy, và đây là phần không ai bảo đảm được.
Nhà đầu tư Việt nên làm gì trước khi xuống tiền
Bắt đầu từ luật, sau đó mới đến bảng giá. Trước khi so giá, cần hỏi tiền cọc nằm ở tài khoản nào và ai kiểm soát nó. Ở Dubai, yêu cầu số tài khoản ký quỹ. Ở Việt Nam, yêu cầu thư bảo lãnh ngân hàng. Ở Thái Lan, đánh giá kỹ năng lực tài chính của chủ đầu tư.
Đọc ngày bàn giao như một khoảng thời gian. Dự án ghi "quý IV/2028" nên được lên kế hoạch dòng tiền với giả định chậm thêm vài quý. Nếu kế hoạch của gia đình, chẳng hạn năm con nhập học, phụ thuộc vào ngày đó, nhà hoàn thiện là lựa chọn an toàn hơn.
Tính tổng tiền ứng trước, đừng chỉ nhìn tiền cọc. Lịch 20/50/30 nghe nhẹ ở đợt đầu, nhưng người mua vẫn phải trả 70% trước khi cầm chìa khóa. Con số này cần được đặt cạnh lượng tiền mặt gia đình có thể huy động trong ba năm tới.
Giữ một căn hoàn thiện làm điểm tựa. Nhiều gia đình kết hợp một căn đã có tiền thuê, như các dự án hoàn thiện ở Bangkok, với một căn đang xây có tiềm năng tăng giá. Nhờ vậy, cả danh mục không phụ thuộc vào một ngày bàn giao duy nhất.
Khám phá trên NAC
Xem thêm: Danh mục bất động sản Thái Lan của NAC · Toàn bộ dự án NAC tại UAE · Chương trình UAE Golden Visa · Bộ lọc Property Hub của NAC
Câu hỏi thường gặp
Mua off-plan ở Dubai có an toàn hơn ở Thái Lan không?
Xét về khung pháp lý thì an toàn hơn. Dubai bắt buộc tiền người mua vào tài khoản ký quỹ riêng của dự án, còn ở Thái Lan, ký quỹ chỉ là tự nguyện. Dù vậy, khung pháp lý không thay được việc kiểm tra năng lực của từng chủ đầu tư.
Ở Việt Nam, có nên từ chối bảo lãnh ngân hàng để được giá tốt hơn?
Luật cho phép người mua làm vậy, nhưng khi từ chối, họ mất lớp bảo vệ tài chính nếu chủ đầu tư không bàn giao. Khoản giảm giá cần được cân với rủi ro phải tự gánh.
Người Việt mua nhà ở Úc có được chọn nhà cũ không?
Phần lớn là không. Từ ngày 1/4/2025 đến 30/6/2029 (sau khi gia hạn), nhà đầu tư nước ngoài nói chung không được mua nhà đã qua sử dụng, trừ các ngoại lệ như thường trú nhân. Nhà mới và nhà đang xây vẫn được phép, kèm thủ tục phê duyệt đầu tư nước ngoài.
Góc nhìn NAC
Câu hỏi "nhà đang xây hay nhà hoàn thiện" không có đáp án chung. Có những năm, những thị trường mà mua trên giấy là lựa chọn hợp lý. Cũng có những gia đình cần tiền thuê và sự chắc chắn ngay lập tức. NAC đặt các dự án cạnh nhau trên cùng một thước đo: ngày bàn giao, lịch thanh toán, cơ chế bảo vệ tiền cọc, và lợi suất thực tế so với dự phóng.
Một căn hộ đã sáng đèn ở Bangkok và một tòa tháp còn đang lên ở Dubai có thể cùng nằm trong danh mục của một gia đình, miễn là gia đình biết rõ tiền của mình đang nằm ở đâu. Nếu bạn đang cân nhắc giữa hai lựa chọn này, hãy đặt lịch tư vấn với NAC để cùng đọc kỹ hợp đồng và lịch dòng tiền trước khi ký.
Nguồn
- Dubai Legislation Portal — Luật số 8 năm 2007 về tài khoản ký quỹ phát triển bất động sản (2007)%20of%202007%20Concerning%20Escrow%20Accounts%20for%20Real%20Estate%20Development%20in%20the%20Emirate%20of%20Dubai.html)
- TradeArabia — Dubai records strongest residential year in 2025, báo cáo betterhomes (2026)
- LuatVietnam — Từ 01/8/2024: chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai (2024)
- VietnamFinance — Bỏ giới hạn thanh toán khi mua nhà trên giấy (2026)
- Bộ Tài chính Úc — Albanese Government clamping down on foreign purchases of established homes (2025)
