Úc nhận tối đa 295.000 du học sinh mới năm 2026. NAC so sánh căn hộ quanh Macquarie, Carlingford, Bankstown và trung tâm Melbourne cho gia đình có con du học.
Mục lục · Contents
Năm 2026, chính phủ Úc đặt mức kế hoạch 295.000 du học sinh quốc tế nhập học mới, tăng 25.000 so với năm 2025, trong khi phí xin thị thực du học đã lên 2.000 AUD. Với gia đình Việt có con học đại học ở Úc, mua một căn hộ gần trường có thể thay cho tiền thuê nhà trong bốn năm học, rồi cho thuê lại sau khi con tốt nghiệp. Người nước ngoài, kể cả du học sinh, chỉ được mua nhà mới. NAC chọn ra 6 dự án quanh 4 cụm đại học: Macquarie Park, Carlingford, Bankstown và trung tâm Melbourne, giá từ 612.000 đến 1.231.000 AUD, tiền thuê ước tính 2.500-4.725 AUD mỗi tháng. Gần trường chưa đủ: tỷ lệ nhà trống quanh Đại học New South Wales ở Kensington đã lên 4,8% vào tháng 8/2026.
Nguồn: IEAA (2026); ICEF Monitor (4/2026); ABS, Tổng điều tra dân số 2021; SQM Research (2026)
Nhiều gia đình Việt bắt đầu đầu tư bất động sản ở nước ngoài theo cùng một cách: con đi du học, bố mẹ tính tiền thuê nhà bốn năm rồi tự hỏi có nên mua luôn một căn. Câu hỏi hợp lý, nhưng mua căn hộ gần trường chỉ có lời khi vẫn có người muốn thuê sau ngày con tốt nghiệp. Sáu dự án dưới đây đều có hồ sơ chấm điểm trên bảng xếp hạng NAC Residence Index, và đều nằm trong tầm tàu hoặc xe điện đến một trường đại học lớn.
Dòng du học sinh đổi chiều sau 2 năm siết chặt
Ngày 4/8/2025, chính phủ Úc công bố mức kế hoạch quốc gia năm 2026 là 295.000 suất du học sinh nhập học mới. Theo Hiệp hội Giáo dục Quốc tế Úc (IEAA), con số này cao hơn năm 2025 khoảng 25.000 suất nhưng vẫn thấp hơn 8% so với đỉnh sau đại dịch. Các trường đại học công lập có thể xin thêm suất nếu chứng minh được hai việc: tăng hợp tác với Đông Nam Á và cung cấp chỗ ở cho sinh viên. Theo Study Australia, đây là cơ chế ưu tiên xét thị thực, không phải mức trần cứng.
Chi phí và rủi ro xin thị thực cũng tăng. ICEF Monitor tháng 4/2026 ghi nhận phí thị thực du học 2.000 AUD là mức cao nhất thế giới, và số hồ sơ xin thị thực năm 2025 đã giảm 32% so với đỉnh năm 2023. Riêng bậc đại học vẫn giữ được, với số lượt ghi danh năm 2025 tăng 9,7%.
Macquarie Park, nơi sinh viên đại học chiếm hơn nửa số người đi học
Macquarie Park ở phía bắc Sydney là ví dụ rõ nhất về một khu sống quanh đại học. Đại học Macquarie, bệnh viện của trường, trung tâm thương mại Macquarie Centre và khu văn phòng của nhiều tập đoàn công nghệ, dược phẩm nằm dọc tuyến metro. Theo Tổng điều tra dân số 2021 của ABS cho Macquarie Park, 51,3% số người đang đi học trong khu là sinh viên đại học, gấp hơn ba lần tỷ lệ 15,4% của cả nước. Có 65,8% hộ đi thuê và 89,5% hộ sống trong căn hộ.
Giá thuê ở đây tăng mạnh từ sau đại dịch. Theo SQM Research cho mã bưu chính 2113, giá thuê chào căn hộ đã tăng từ 465 AUD mỗi tuần vào tháng 10/2020 lên 858 AUD vào đầu tháng 10/2026, gần như đi ngang so với cùng kỳ năm 2025. Tỷ lệ trống tháng 8/2026 là 1,9%.
Xem bảng số liệu
| Hạng mục | Giá trị |
|---|---|
| 2016 | 567 AUD |
| 2017 | 530 AUD |
| 2018 | 527 AUD |
| 2019 | 531 AUD |
| 2020 | 465 AUD |
| 2021 | 531 AUD |
| 2022 | 650 AUD |
| 2023 | 714 AUD |
| 2024 | 764 AUD |
| 2025 | 857 AUD |
| 2026 | 858 AUD |
Nguồn: SQM Research, giá thuê chào theo tuần, mã bưu chính 2113 (truy cập 10/2026)
Trong danh mục NAC, Natura Macquarie Park đã bàn giao năm 2025. Theo hồ sơ NAC, giá từ 1.231.000 AUD, lợi suất cho thuê gộp ước tính 4,6%, điểm NAC 72/100, tiền thuê ước tính 4.725 AUD mỗi tháng. Trilogy, cũng hoàn thiện năm 2025, giá từ 1.158.000 AUD, lợi suất 4,6%, điểm NAC 73. Với ngân sách thấp hơn, Parkside MQ có giá từ 767.000 AUD, nhưng dự kiến đến đầu năm 2033 mới bàn giao, quá muộn cho một sinh viên đang học năm nhất.
Mua căn hộ gần trường chỉ có lời khi vẫn có người muốn thuê sau ngày con tốt nghiệp.
Carlingford và Bankstown, 2 lựa chọn giá mềm
Cách Macquarie Park không xa về phía tây, Carlingford là khu gia đình yên tĩnh với nhiều trường phổ thông tốt. Theo Bộ Giao thông bang NSW, tuyến đường sắt nhẹ Parramatta mở từ ngày 20/12/2024 nối Carlingford với khu trung tâm Parramatta, nơi có cơ sở của Đại học Western Sydney. The Carling ở Carlingford có giá từ 612.000 AUD, thấp nhất nhóm, lợi suất 4,9%, điểm NAC 71, dự kiến bàn giao cuối năm 2027.
Khi số du học sinh mới chững lại, khu nào chỉ sống nhờ sinh viên sẽ chịu áp lực đầu tiên.
Ở phía tây nam, Bankstown có cơ sở mới của Đại học Western Sydney ngay trong trung tâm. Spring Square ở Bankstown đã hoàn thiện, giá từ 712.000 AUD, lợi suất ước tính 5,5% và điểm NAC 78, cả hai đều cao nhất trong sáu dự án. Tuyến tàu qua Bankstown đang được chuyển sang metro. Tính đến tháng 6/2026, Sydney Metro vẫn chưa xác nhận ngày khai trương đoạn này.
Trung tâm Melbourne và bài học từ Kensington
Ở Melbourne, Đại học Melbourne và Đại học RMIT nằm sát khu trung tâm, trong vùng xe điện miễn phí. Theo thông cáo của Văn phòng Thủ hiến bang Victoria, đường hầm Metro Tunnel mở cuối tháng 11/2025 với 5 ga mới, trong đó có ga Parkville ở khu đại học và bệnh viện. Dự án 640 giữa trung tâm Melbourne có giá từ 658.000 AUD, lợi suất 4,7%, tiền thuê ước tính 2.575 AUD mỗi tháng, nhưng dự kiến năm 2029 mới bàn giao.
Gần trường đại học không có nghĩa là luôn dễ cho thuê. Quanh Đại học New South Wales ở Kensington, Sydney, tỷ lệ nhà trống theo SQM Research đã tăng từ 1,1% vào tháng 8/2022 lên 4,8% vào tháng 8/2026, dù giá thuê chào căn hộ vẫn ở mức 936 AUD mỗi tuần. Khi số du học sinh mới chững lại, khu nào chỉ sống nhờ sinh viên sẽ chịu áp lực đầu tiên. NAC hiện không có dự án ở Kensington.
Mọi con số trên là ước tính trong hồ sơ NAC, nhiều dự án chưa có bảng giá chính thức của chủ đầu tư. Toàn bộ các khu khác của Sydney và Melbourne có trong danh mục bất động sản Úc của NAC.
Du học sinh và bố mẹ mua nhà ở Úc theo luật nào
Du học sinh là người giữ thị thực tạm trú, nên được tính là người nước ngoài theo luật đầu tư của Úc. Theo Hướng dẫn số 6 của Ủy ban Thẩm định Đầu tư Nước ngoài (FIRB), bản ngày 1/7/2026, người nước ngoài bị cấm mua nhà đã qua sử dụng từ 1/4/2025 đến 30/6/2029. Trước đây, người có thị thực tạm trú được mua một căn nhà cũ để ở, nay quyền đó tạm đóng. Nhà mới thì vẫn mua được, không giới hạn số lượng.
Chủ sở hữu nước ngoài phải nộp tờ khai hằng năm và chịu phí bỏ trống nếu căn nhà không có người ở hoặc không thật sự được rao cho thuê ít nhất 183 ngày trong năm. Con ở trong thời gian học, rồi cho thuê sau khi tốt nghiệp, là cách đáp ứng điều kiện này. Phí FIRB cho căn đến 1 triệu AUD là 15.600 AUD. NSW thu thêm thuế trước bạ phụ thu 9%, Victoria 8%.
Mua nhà cũng không đổi được thị thực. Tài liệu chương trình cư trú Úc của NAC tóm tắt diện đầu tư cũ đã đóng và các lựa chọn còn lại cho gia đình.
Chiến lược thực tế cho nhà đầu tư Việt
Chọn căn bàn giao trước ngày con nhập học. Natura, Trilogy và Spring Square đã hoàn thiện. The Carling bàn giao cuối 2027, 640 năm 2029, Parkside MQ năm 2033.
Chọn khu có người thuê ngoài sinh viên. Macquarie Park có khu văn phòng và bệnh viện, Bankstown là trung tâm thương mại lớn. Nhu cầu thuê ở những nơi này không chỉ phụ thuộc vào trường.
Đặt tên người đứng mua cho đúng. Bố mẹ hay con đứng tên đều là người nước ngoài theo FIRB, nhưng ảnh hưởng đến thuế, vay vốn và thừa kế sau này. Nên hỏi luật sư trước khi ký.
Tính bài toán sau 4 năm. Khi con tốt nghiệp, căn hộ phải tự cho thuê được. Cần so tiền thuê ước tính với chi phí quản lý tòa nhà, bảo hiểm và thuế đất phụ thu.
Khám phá trên NAC
Xem thêm: So sánh các chương trình đầu tư định cư
Câu hỏi thường gặp
Du học sinh Việt Nam có tự mua căn hộ ở Úc được không?
Được, nếu là nhà mới. Theo FIRB, người có thị thực tạm trú bị cấm mua nhà đã qua sử dụng đến 30/6/2029, nhưng vẫn được mua căn hộ mới, kèm phí thẩm định và thuế phụ thu của từng bang.
Mua căn hộ gần trường có giúp con xin thị thực dễ hơn không?
Không. Sở hữu nhà ở Úc không ảnh hưởng đến quyết định cấp thị thực du học, và không tạo ra quyền cư trú.
Khu nào gần đại học cho lợi suất tốt nhất trong danh mục NAC?
Theo hồ sơ NAC, Spring Square ở Bankstown có lợi suất gộp ước tính 5,5%, cao nhất trong sáu dự án của bài. Các dự án Macquarie Park ở mức 4,6%.
Góc nhìn NAC
Chín giờ sáng ở ga Macquarie University, dòng người bước ra khỏi tàu chia làm hai: sinh viên đeo ba lô rẽ về phía giảng đường, người đi làm cầm cà phê rẽ về phía các tòa văn phòng. Một căn hộ nằm giữa hai dòng người ấy sẽ vẫn có khách thuê khi con đã tốt nghiệp. Với gia đình Việt, câu hỏi cần đặt ra không chỉ là căn hộ có gần trường của con không, mà còn là bốn năm sau ai sẽ thuê nó.
NAC chấm điểm từng dự án trên cùng một thước đo, để gia đình Việt so sánh sòng phẳng các khu quanh đại học ở Sydney và Melbourne. Nếu bạn muốn biết căn nào hợp với kế hoạch học tập của con, hãy đặt lịch tư vấn với NAC.
Nguồn
- IEAA — Australian Government announces 2026 National Planning Level (2026)
- ICEF Monitor — Australia: data indicators signal further declines (4/2026)
- SQM Research — Weekly rents, postcode 2113 (10/2026)
- ABS — 2021 Census QuickStats, Macquarie Park (2022)
- FIRB — Guidance Note 6: Residential land, v5 (7/2026)
