Theo ước tính của NAC, căn hộ hàng hiệu trung tâm Sài Gòn có giá từ 3.500 đến 25.000 USD mỗi m², còn lợi suất cho thuê đi ngược chiều, từ 5,5-5,8% xuống 3%.
Mục lục · Contents
Căn hộ hàng hiệu quanh chợ Bến Thành đang chênh nhau tới bảy lần về giá, từ khoảng 3.500 USD mỗi m² tại The One Sài Gòn lên khoảng 25.000 USD tại One Central Saigon, theo ước tính của NAC. One Central là dự án Ritz-Carlton Residences đầu tiên ở Việt Nam. Ngay bên dưới là Grand Marina Saigon mang thương hiệu Marriott, giá từ 450.000 USD, còn The One Sài Gòn đã hoàn thiện có giá từ 280.000 USD. Giá càng cao thì lợi suất cho thuê càng thấp, từ 5,5-5,8% xuống còn khoảng 3%. Người nước ngoài được sở hữu tối đa 50 năm, gia hạn một lần, và không quá 30% số căn trong mỗi tòa.
Nguồn: Dữ liệu dự án của NAC, 10/2026; JLL quý II/2026; Ban Quản lý Đường sắt đô thị TP HCM, theo Dân Trí (2025); Nghị định 95/2024
Nói đến căn hộ hàng hiệu ở Việt Nam, người ta thường nghĩ tới biển: Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm. Lần này, NAC quay về trung tâm, nơi một địa chỉ Quận 1 có cái giá riêng của nó. Mỗi m² tốn bao nhiêu, cho thuê thu về bao nhiêu, và luật cho người nước ngoài giữ tài sản đến khi nào? Cả bốn dự án dưới đây đều có hồ sơ chấm điểm trên bảng xếp hạng NAC Residence Index.
Thang giá Quận 1, từ 3.500 đến 25.000 USD mỗi m²
Theo báo cáo quý II/2026 của hãng dịch vụ bất động sản JLL, giá sơ cấp phân khúc cao cấp tại TP HCM trung bình 5.335 USD mỗi m², tăng 2,6% so với quý trước và 5,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Còn theo Avison Young, được Dân Trí dẫn lại tháng 7/2026, giá căn hộ khu trung tâm dao động 91-153 triệu đồng mỗi m², trong khi các dự án siêu sang đã tiến gần 470 triệu đồng (khoảng 17.940 USD).
Chênh bảy lần trên cùng một góc phố. One Central và The One Sài Gòn chỉ cách nhau một vòng xoay, cùng nhìn ra chợ Bến Thành. Theo hồ sơ NAC, The One Sài Gòn có giá 3.200-3.500 USD mỗi m², còn One Central được ước tính quanh 25.000 USD. Hai dự án gần như chung vị trí. Khoảng chênh nằm ở thương hiệu, độ mới và vị thế của tòa tháp biểu tượng.
One Central Saigon, Ritz-Carlton đầu tiên với lợi suất thấp nhất
One Central Saigon, The Ritz-Carlton Residences là dự án của Masterise Homes trên vòng xoay Bến Thành, do hãng kiến trúc Arquitectonica thiết kế. Theo hồ sơ NAC, tháp Đông cao 46 tầng dành cho khoảng 350 căn hộ hàng hiệu (branded residence, do thương hiệu khách sạn vận hành) từ một đến ba phòng ngủ, diện tích khoảng 90-200 m², dự kiến bàn giao năm 2027. NAC ghi nhận giá khởi điểm 2,25 triệu USD, lợi suất gộp khoảng 3% và điểm NAC 82/100.
Hai dự án gần như chung vị trí. Khoảng chênh nằm ở thương hiệu, độ mới và vị thế của tòa tháp biểu tượng.
Đây là tài sản để giữ giá trị và vị thế, ít khi để sống bằng dòng tiền. Hồ sơ NAC nêu thẳng các giới hạn: người nước ngoài chỉ sở hữu trong khung 50 năm, dự án không đi kèm chương trình cư trú, căn hộ khó bán lại vì giao dịch thứ cấp còn ít, và công trình từng bị đình trệ thi công. Chủ đầu tư chưa công bố bảng giá chính thức, nên mọi con số ngoài hướng dẫn của chủ đầu tư đều là ước tính của NAC.
Grand Marina Saigon, thương hiệu Marriott bên sông Sài Gòn
Cũng của Masterise Homes, Grand Marina Saigon trên khu đất Ba Son được giới thiệu là tổ hợp căn hộ hàng hiệu Marriott và JW Marriott lớn nhất thế giới, trải dọc khoảng 500 m bờ sông. Theo hồ sơ NAC, giá từ 450.000 USD, lợi suất gộp 5,8%, điểm NAC 81/100, bàn giao theo từng giai đoạn trong năm 2026. Căn hộ được bàn giao hoàn thiện theo tiêu chuẩn nội thất của Marriott, và chủ sở hữu có thể tham gia chương trình cho thuê do đơn vị vận hành quản lý.
Không có sông, không mang thương hiệu khách sạn, nhưng The Prince Residence cho lợi suất ngang The One Sài Gòn với số vốn chỉ bằng một nửa.
So với One Central, Grand Marina bớt đi một chút độ hiếm để đổi lấy dòng tiền tốt hơn hẳn. NAC coi đây là dự án chuẩn mực của phân khúc hàng hiệu tại Việt Nam.
The One Sài Gòn và The Prince Residence, 2 lựa chọn giá mềm hơn
Đối diện chợ Bến Thành, tòa The One Sài Gòn cao 22 tầng của Capella Holdings đã hoàn thiện và đang vận hành. Theo hồ sơ NAC, tòa có 126 căn rộng 53-135 m², giá từ 280.000 USD, lợi suất gộp 5,5% và điểm NAC 78/100, cách ga metro Bến Thành khoảng năm phút đi bộ.
Cái giá của Quận 1 lộ rõ hơn khi đặt cạnh một lựa chọn ngoài khu lõi. The Prince Residence ở Phú Nhuận của Novaland bàn giao từ năm 2015, gồm 327 căn. Theo hồ sơ NAC, căn một phòng ngủ khoảng 50 m² có giá từ 144.000 USD, lợi suất 5,5%, điểm NAC 80/100, cách sân bay Tân Sơn Nhất khoảng năm phút. Dự án không có sông, không mang thương hiệu khách sạn, nhưng cho lợi suất ngang The One Sài Gòn với số vốn chỉ bằng một nửa.
Metro số 1 và giới hạn sở hữu cho người nước ngoài
Tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên khai thác từ ngày 22/12/2024. Theo Ban Quản lý Đường sắt đô thị, được Dân Trí đưa tin tháng 12/2025, tuyến dài 19,7 km với 14 ga, đã chở khoảng 18,95 triệu lượt khách tính đến ngày 15/12/2025, trung bình khoảng 52.000 lượt mỗi ngày. Metro nối Quận 1 với vùng ven phía đông, nên nguồn khách thuê của khu trung tâm rộng thêm. Ga Bến Thành nằm ngay giữa One Central và The One Sài Gòn.
Về pháp lý, Luật Nhà ở 2023 (điểm c khoản 2 Điều 20) cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tối đa 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận, được gia hạn một lần thêm 50 năm. Nghị định 95/2024/NĐ-CP giới hạn người nước ngoài sở hữu không quá 30% số căn hộ trong mỗi tòa, theo Tạp chí Pháp luật Việt Nam. Với căn hộ trung tâm, hạn mức 30% có hệ quả rất thực tế. Ở những dự án được khách nước ngoài săn đón, suất dành cho người nước ngoài có thể hết trước khi giỏ hàng chung bán hết. Người mang quốc tịch Việt Nam không chịu các giới hạn này.
Chiến lược thực tế cho nhà đầu tư Việt
Tách mục tiêu giữ giá trị khỏi mục tiêu dòng tiền. One Central phục vụ mục tiêu thứ nhất. Grand Marina và The One Sài Gòn cân bằng hơn, còn The Prince Residence nghiêng về mục tiêu thứ hai.
Kiểm tra suất dành cho người nước ngoài trước khi đặt cọc. Nếu người đứng tên là Việt kiều mang quốc tịch nước ngoài, hoặc người thân không có quốc tịch Việt Nam, cần hỏi chủ đầu tư còn bao nhiêu suất trong hạn mức 30%.
Đọc kỹ tiến độ. Dự án đã hoàn thiện cho thu nhập ngay. Dự án đang xây như One Central mang rủi ro thời gian, nhất là khi công trình từng bị gián đoạn thi công.
Đặt căn hộ Sài Gòn trong một danh mục rộng hơn. Một căn hộ trung tâm có thể là phần trong nước của danh mục, đi cùng một tài sản ở nước ngoài gắn với quyền cư trú.
Khám phá trên NAC
×
Xem thêm: Mọi dự án Việt Nam trên Property Hub · Toàn bộ Property Hub của NAC · So sánh các chương trình cư trú
Câu hỏi thường gặp
Người nước ngoài có mua được căn hộ ở Quận 1 không?
Được. Theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024, cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp có thể sở hữu căn hộ trong dự án nhà ở thương mại, tối đa 50 năm và được gia hạn một lần, trong giới hạn 30% số căn mỗi tòa.
Vì sao One Central có lợi suất thấp như vậy?
Giá mỗi m² cao gấp nhiều lần mặt bằng chung, trong khi giá thuê không tăng theo cùng tỷ lệ. Theo hồ sơ NAC, lợi suất gộp chỉ khoảng 3%, nên đây là tài sản giữ giá trị nhiều hơn là tạo dòng tiền.
Metro số 1 có làm tăng giá căn hộ trung tâm không?
Chưa có số liệu công khai tách riêng tác động của metro lên giá căn hộ Quận 1. Metro giúp nguồn khách thuê rộng hơn và việc đi lại thuận tiện hơn, nhưng giá căn hộ còn phụ thuộc nhiều yếu tố khác.
Góc nhìn NAC
Đứng ở vòng xoay Bến Thành lúc chiều muộn, có thể thấy cả hai đầu của thang giá: The One Sài Gòn đã sáng đèn với cư dân, còn tháp One Central vẫn đang xây. Cùng một góc phố, mỗi m² có giá 3.500 hoặc 25.000 USD, và lợi suất cho thuê đi theo chiều ngược lại. Với người mua, câu hỏi đáng giá nhất vì thế là mình đang trả tiền cho điều gì: vị trí, thương hiệu, hay kỳ vọng về một Sài Gòn của mười năm tới.
NAC chấm điểm từng dự án trên cùng một thước đo, để gia đình Việt so sánh sòng phẳng giữa căn hộ trung tâm, căn hộ ven biển và tài sản ở nước ngoài. Nếu bạn muốn biết căn nào hợp với mục tiêu của mình, hãy đặt lịch tư vấn với NAC.
Nguồn
- JLL — Ho Chi Minh City residential market, Q2 2026 (2026)
- Dân Trí (DTiNews) — Giá căn hộ TP HCM theo Avison Young (7/2026)
- Dân Trí (DTiNews) — Metro số 1 sau một năm vận hành (12/2025)
- Vietnam Law Magazine — Can foreigners buy real estate in Vietnam? (2024)
