BĐS Đầu Tiên Ở Nước Ngoài, So Sánh Giá Khởi Điểm 10 Thị Trường Theo Góc Nhìn NAC

Trong dữ liệu niêm yết của NAC, căn rẻ nhất có giá khoảng 73.000 USD, là một căn studio 25 m² ở Phuket. Căn rẻ nhất kèm quyền công dân có giá khoảng 400.000 USD, ở Istanbul. Giữa hai mức này là một dải lựa chọn rất rộng: Bình Dương từ 118.000 USD, Kuala Lumpur từ 138.000 USD, Paphos từ 230.000 EUR, Athens từ 250.000 EUR, Panama City và Dubai cùng từ 300.000 USD. Điều cần nhớ nhất: giá khởi điểm hiếm khi trùng với ngưỡng đủ điều kiện cư trú. Ở Síp, Hy Lạp, Malaysia và Dubai, căn rẻ nhất đều nằm dưới ngưỡng, hoặc chỉ đủ điều kiện theo một diện hẹp.

Câu hỏi nhiều gia đình Việt đặt ra đầu tiên thường là mua nhà ở nước ngoài cần bao nhiêu tiền. Câu trả lời phụ thuộc vào việc căn nhà ấy để làm gì. Căn để cho thuê, căn để con ở khi đi du học và căn để lấy quyền cư trú là ba bài toán riêng, dù có khi chung một mức giá. Xếp căn rẻ nhất của từng thị trường trong bảng xếp hạng NAC Residence Index cạnh nhau, khoảng cách về diện tích, lợi suất và quyền đi kèm hiện ra khá rõ.

3 thị trường châu Á dưới 150.000 USD, chưa kèm quyền cư trú

Phuket. The Origin Kathu-Patong của Origin Property là căn rẻ nhất trong toàn bộ dữ liệu NAC. Theo hồ sơ NAC, căn studio (một phòng liền, không vách ngăn) rộng 25 m² có giá từ khoảng 73.000 USD, tức khoảng 2.700 USD mỗi m². Lợi suất cho thuê gộp ước tính 6,5%. Điểm NAC 62/100 là mức thấp nhất trong bài, vì đây là sản phẩm đại trà, không gắn thương hiệu khách sạn. Người nước ngoài được sở hữu trọn quyền trong hạn mức 49% diện tích bán của dự án. Theo nghiên cứu của JLL về chính sách sở hữu căn hộ ở Thái Lan công bố tháng 11/2025, hạn mức này hiếm khi chạm trần ở phân khúc đại trà, nhưng có thể chật ở các điểm du lịch lớn. Mua căn hộ ở Thái Lan không đi kèm quyền cư trú.

Căn để cho thuê, căn để con ở khi đi du học và căn để lấy quyền cư trú là ba bài toán riêng, dù có khi chung một mức giá.

Bình Dương. Theo hồ sơ NAC, The Sycamore của CapitaLand có giá từ khoảng 118.000 USD, tức khoảng 2.050 USD mỗi m², lợi suất 5%, điểm NAC 75/100. Người nước ngoài được sở hữu tối đa 50 năm.

Kuala Lumpur. Trong nhóm này, Curvo Residences ở Setapak đáng chú ý nhất. Với khoảng 138.000 USD, hồ sơ NAC ghi nhận một căn ba phòng ngủ rộng 952 sq ft (khoảng 88 m²), lợi suất 5%. Malaysia cũng là thị trường duy nhất dưới 150.000 USD có chương trình cư trú gắn với nhà ở. Dù vậy, theo hướng dẫn chương trình MM2H của Emerhub, hạng Silver đòi hỏi tiền gửi cố định 150.000 USD và bất động sản từ 600.000 ringgit, giữ ít nhất 10 năm. Nhà đầu tư nên quy đổi giá căn theo tỷ giá lúc mua trước khi kết luận căn đó có đủ điều kiện hay không. Các dự án khác ở Kuala Lumpur có trên trang dự án Malaysia của NAC.

Châu Âu và châu Mỹ từ 230.000 đến 300.000, cần đọc kỹ điều kiện

Paphos, Síp. Theo hồ sơ NAC, Pearl Park ở Paphos có giá từ 230.000 EUR, lợi suất 5,5%, điểm NAC 76/100, gồm căn hai và ba phòng ngủ. Theo hãng luật Andersen tại Síp, muốn thường trú qua diện nhà ở, người mua phải mua nhà mới, bán lần đầu từ chủ đầu tư, trị giá từ 300.000 EUR cộng VAT, kèm thu nhập ổn định từ nước ngoài. Căn khởi điểm vì thế nằm dưới ngưỡng nếu mua riêng. Người mua cần chọn căn lớn hơn, hoặc ghép hai tài sản mới theo đúng quy định.

Ở hầu hết thị trường, căn rẻ nhất hiếm khi là căn đủ điều kiện cư trú.

Athens, Hy Lạp. Theo hồ sơ NAC, Keranis Ports Residences ở Piraeus có giá từ 250.000 EUR, lợi suất ròng 3%. Theo phân tích của Hiệp hội Luật sư Quốc tế (IBA) tháng 9/2026, ngưỡng thị thực vàng (golden visa) ở vùng Attica là 800.000 EUR, cho một bất động sản từ 120 m². Mức 250.000 EUR chỉ áp dụng cho bất động sản chuyển từ mục đích phi nhà ở sang nhà ở, hoặc công trình bảo tồn được tu bổ. Việc chuyển đổi phải hoàn tất sau ngày 5/4/2024 và có chứng nhận của kỹ sư. Tài sản dùng cho thị thực vàng cũng không được cho thuê ngắn hạn. Người mua vì thế nên yêu cầu hồ sơ chuyển đổi của từng căn. Danh mục đầy đủ có trên trang dự án Hy Lạp của NAC.

Panama City. Theo hồ sơ NAC, Santa Maria Luxury Apartments có giá từ 300.000 USD, căn hai và ba phòng ngủ rộng 81-184 m², nằm trong khu dân cư có sân golf. Trong bài, đây là căn rẻ nhất có giá khởi điểm trùng với ngưỡng cư trú. Theo IMI Daily ngày 17/9/2026, Nghị định số 17 nâng ngưỡng nhà bán lại lên 500.000 USD. Nhà mới mua lần đầu từ chủ đầu tư vẫn giữ mức 300.000 USD, với khoản đầu tư giữ tối thiểu năm năm. Đồng balboa của Panama neo 1:1 với USD. Các dự án khác có trên trang dự án Panama của NAC, còn điều kiện hồ sơ nằm trong tài liệu chương trình cư trú Panama.

Dubai và Grenada. DAMAC Golf Greens có giá từ khoảng 300.000 USD, lợi suất ước tính 6,5%, nhưng nằm dưới ngưỡng thị thực vàng 2 triệu AED của UAE. Theo hồ sơ NAC, InterContinental Grenada bán cổ phần khách sạn từ 270.000 USD, gắn với chương trình nhập quốc tịch theo diện đầu tư của Grenada. Mức giá này chưa gồm phí chính phủ và phí thẩm định.

Istanbul, London và Melbourne trong tầm 400.000-500.000

Istanbul. Theo hồ sơ NAC, Bagcilar Garden đã hoàn thiện, có giá từ 400.000 USD cho căn 2+1 (hai phòng ngủ, một phòng khách) từ 93 m², lợi suất 6%. Theo Mondaq, từ ngày 13/6/2022, ngưỡng nhập quốc tịch qua bất động sản là 400.000 USD, kèm ràng buộc ba năm ghi vào sổ đăng ký quyền tài sản. Trong bài, đây là thị trường duy nhất mà căn rẻ nhất mở ra quyền công dân, vượt lên trên quyền cư trú.

London và Melbourne. Căn studio ở Bermondsey Place có giá từ 499.950 GBP, lợi suất gộp 5,8%, điểm NAC 82/100. Theo ước tính của NAC, West Side Place ở trung tâm Melbourne có giá khoảng 486.000 AUD, lợi suất 5,2%. Ở Úc, người nước ngoài chỉ được mua nhà mới và phải có phê duyệt của Ủy ban Thẩm định Đầu tư nước ngoài (FIRB). Lệnh cấm mua nhà đã qua sử dụng kéo dài từ 1/4/2025 đến 30/6/2029, sau khi được gia hạn.

Tỷ giá, rủi ro thứ hai sau giá

Một căn định giá USD ở Dubai hay Panama và một căn định giá EUR ở Athens chịu hai kiểu rủi ro tỷ giá khác nhau. Dirham UAE và balboa Panama neo với USD, nên rủi ro chủ yếu nằm ở biến động giữa USD và tiền đồng. Với EUR, GBP, AUD, baht hay ringgit, giá trị tài sản và tiền thuê quy ra tiền đồng sẽ dao động theo cả hai chiều. Ở Thổ Nhĩ Kỳ, giá niêm yết bằng USD nhưng tiền thuê thường thu bằng lira, nên lợi suất thực tế có thể lệch so với con số trên giấy.

Cách làm thực tế cho nhà đầu tư Việt

Xuất phát từ mục đích, sau đó mới đến giá. Nếu cần quyền cư trú, việc đầu tiên là tìm căn rẻ nhất đủ điều kiện, thay vì căn rẻ nhất trên bảng giá.

Đọc ngưỡng theo từng loại tài sản. Panama phân biệt nhà mới với nhà bán lại. Hy Lạp tách diện chuyển đổi khỏi nhà ở thông thường. Síp yêu cầu nhà mới, giá tính cả VAT.

Tính đủ chi phí. Phí chính phủ, thuế chuyển nhượng, phí pháp lý và phí chuyển tiền có thể cộng thêm một khoản đáng kể vào giá khởi điểm.

Phân bổ theo đồng tiền. Có một tài sản neo USD và một tài sản bằng EUR, gia đình sẽ không phụ thuộc vào một đồng tiền duy nhất.

Khám phá trên NAC

The Origin Kathu-Patong🇹🇭 Phuket · từ $73KLợi suất 6,5%Curvo Residences🇲🇾 Kuala Lumpur · từ $138KLợi suất 5,0%Khu Căn Hộ Pearl Park🇨🇾 Síp · từ €230KLợi suất 5,5%×MercanKeranis Ports Residences🇬🇷 Athens · từ €250KLợi suất 3,0%×MercanSanta Maria🇵🇦 Panama City · từ $300KLợi suất 7,8%

‹›

Xem thêm: Dự án Thái Lan từ Bangkok đến Phuket · Dự án Síp có quyền thường trú · Dự án Dubai trên Property Hub · Dự án Istanbul kèm quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ

Câu hỏi thường gặp

Căn nhà nước ngoài rẻ nhất có kèm quyền cư trú là bao nhiêu?

Trong dữ liệu NAC, Santa Maria ở Panama City, giá từ 300.000 USD, là căn rẻ nhất có giá khởi điểm trùng với ngưỡng cư trú. Điều kiện là căn đó phải là nhà mới, mua lần đầu từ chủ đầu tư, theo Nghị định số 17 năm 2026.

Căn 230.000 EUR ở Síp có đủ điều kiện thường trú không?

Chưa đủ, nếu chỉ mua riêng căn đó. Diện nhà ở đòi hỏi nhà mới từ 300.000 EUR cộng VAT, nên người mua cần chọn căn lớn hơn hoặc cấu trúc lại giao dịch theo quy định.

Mua căn hộ ở Thái Lan có được cư trú không?

Không được. Sở hữu căn hộ ở Thái Lan không gắn với quyền cư trú, còn các loại thị thực dài hạn của nước này là một lộ trình riêng.

Góc nhìn NAC

Đặt các bảng giá cạnh nhau, có thể thấy một gia đình Việt bắt đầu được với chưa tới 100.000 USD, đủ cho một căn studio 25 m² ở Phuket. Nhưng khi mục tiêu là quyền cư trú cho cả nhà, con số thực tế thường bắt đầu từ 300.000 USD, kèm nhiều điều kiện hơn người mua hình dung. Theo chúng tôi, căn nhà đầu tiên ở nước ngoài nên được chọn theo việc nó phải gánh, rồi mới đến mức giá.

NAC giúp gia đình Việt đọc từng ngưỡng, kiểm tra từng căn và chọn thị trường hợp với mục tiêu và đồng tiền của mình. Nếu bạn đang tìm căn nhà đầu tiên ở nước ngoài, hãy đặt lịch tư vấn với NAC.

Nguồn

• IMI Daily — Panama raises investor visa property minimum to US$500,000, with a US$300,000 carve-out (9/2026)
• IBA — The Greek Golden Visa after the 2024–2026 overhaul (9/2026)
• Emerhub — Malaysia My Second Home (MM2H) requirements (2026)
• Mondaq — Obtaining Turkish citizenship by purchasing real estate (2025)
• JLL — Rethinking Thailand's condominium ownership policy (11/2025)