Theo Knight Frank, Phuket bán được 631 căn biệt thự trong năm 2025, tăng 12,9%, trong khi số căn mở bán mới giảm gần một nửa và khách lưu trú lâu hơn.
Mục lục · Contents
Năm 2024, sân bay Phuket đón 8,65 triệu lượt khách, gần bằng mức trước đại dịch. Khách ở vùng Bangtao/Cherngtalay lưu trú trung bình 7,67 đêm, dài hơn 14% so với năm trước. Biệt thự hưởng lợi rõ nhất từ xu hướng này. Theo Knight Frank, Phuket bán được 631 căn biệt thự trong năm 2025, tăng 12,9%, trong khi số căn mở bán mới giảm gần một nửa. Với nhà đầu tư Việt, biệt thự hồ bơi riêng ở bờ tây Phuket là tài sản cho thuê nghỉ dưỡng đáng cân nhắc. Dù vậy, đây là tài sản thuê dài hạn (leasehold) 30 năm, và giá trị phụ thuộc rất nhiều vào từng khu nhỏ cũng như đơn vị quản lý cho thuê.
Nguồn: C9 Hotelworks, Phuket Hotel & Tourism Market Review (2/2025); Knight Frank Thailand, Phuket Villa & Condominium Market Year-End 2025
Phuket không còn chỉ là chỗ nghỉ một tuần. Đảo ngày càng đón nhiều người ở dài hạn: những gia đình có con học trường quốc tế, những người làm việc từ xa, những vị khách cần thêm phòng ngủ và một hồ bơi của riêng mình. Nhóm khách này kéo nhu cầu về phía biệt thự, phân khúc đang được chú ý nhất trên đảo.
Du lịch giữ nhu cầu cho biệt thự Phuket
Theo báo cáo thị trường khách sạn và du lịch Phuket của C9 Hotelworks, công ty tư vấn khách sạn, sân bay Phuket đón 8,65 triệu lượt khách đến trong năm 2024. Con số này tăng 23% so với 2023 và chỉ thấp hơn 5% so với mức 9,07 triệu của năm 2019. Nga dẫn đầu với 1.069.597 lượt, tiếp theo là Trung Quốc với 998.228 lượt và Ấn Độ với 481.478 lượt. Công suất phòng khách sạn toàn đảo tăng từ 64% lên 69%, giá phòng bình quân tăng 11%, lên 5.241 baht.
Bangtao/Cherngtalay nổi bật nhất. Thời gian lưu trú trung bình ở khu này tăng từ 6,72 đêm năm 2023 lên 7,67 đêm năm 2024. Khách ở lâu thường thuê biệt thự nhiều phòng ngủ thay cho phòng khách sạn, nên chủ biệt thự cho thuê cần theo dõi sát chỉ số này.
Năm 2026, lượng khách đi ngang. Theo số liệu nửa đầu 2026 của CBRE, sân bay Phuket đón 4,39 triệu lượt trong 6 tháng đầu năm, giảm 1,4% so với cùng kỳ. Công suất khách sạn giảm 0,8 điểm phần trăm, còn giá phòng bình quân tăng 0,9%. Đà tăng nóng của giai đoạn hồi phục đã qua, nên chủ biệt thự nên tính lợi suất trên mặt bằng ổn định, đừng dựa vào đà tăng.
Khách ở lâu thường thuê biệt thự nhiều phòng ngủ thay cho phòng khách sạn.
Nguồn cung chậm lại, doanh số tăng
Theo báo cáo cuối năm 2025 của Knight Frank Thái Lan, Phuket có tổng cộng 7.789 căn biệt thự. Số căn mở bán mới trong năm chỉ còn 774, giảm 48,2%. Trong khi đó, doanh số biệt thự đạt 631 căn, tăng 12,9%, ngược chiều với căn hộ, vốn giảm 24,8%.
Đất bờ tây ngày càng hiếm. Cherng Talay, đơn vị hành chính gồm Bangtao, Laguna và Layan, chiếm 19,9% số biệt thự bán ra, nhiều nhất đảo. Tuy nhiên, nguồn cung mới lại dạt ra các khu xa hơn như Si Sunthon (18,1% số biệt thự mở bán mới), Thalang và Bang Jo, vì giá đất ven biển phía tây tiếp tục tăng. Theo CBRE, nửa đầu năm 2026 có 16 dự án mở bán với 224 căn biệt thự, phần lớn ở tầm giá 15-35 triệu baht.
4 khu nhỏ, 4 tính cách
Bangtao là trung tâm của phân khúc cao cấp. Theo Knight Frank, giá căn hộ trung bình ở đây khoảng 283.975 baht mỗi m², cao nhất đảo, và Bangtao chiếm 32,7% số căn hộ bán ra năm 2025. Dọc bãi biển là câu lạc bộ bãi biển, nhà hàng và các thương hiệu khách sạn quốc tế. The Standard Residences Bangtao của Sansiri là căn hộ hàng hiệu (branded residence, do thương hiệu khách sạn vận hành), sở hữu vĩnh viễn (freehold). Dự án có giá từ 360.000 USD, điểm NAC 77, cao nhất trong nhóm dự án Phuket của NAC, và dự kiến hoàn thiện trong quý IV/2026.
Laguna là khu nghỉ dưỡng tích hợp đầu tiên của Phuket. Trên vịnh Bangtao, sân golf, đầm phá và các khách sạn của tập đoàn Banyan Tree nằm liền nhau. Nhà ở mang thương hiệu Banyan Tree và Angsana tại Laguna có giá từ 447.000 USD, lợi suất ước tính 6,0%, điểm NAC 74. Căn hộ được sở hữu vĩnh viễn trong hạn ngạch 49%, còn biệt thự theo hợp đồng thuê 30 năm. Ngay cạnh đó, Botanica Grand Avenue là cộng đồng khoảng 150 biệt thự 4-5 phòng ngủ, giá từ 1.430.000 USD, lợi suất ước tính 5,5%, dự kiến hoàn thiện tháng 9/2026.
Layan yên tĩnh hơn, nhiều cây xanh, hợp với biệt thự mật độ thấp. Giá căn hộ trung bình khoảng 197.000 baht mỗi m². Giữa rừng Layan, Botanica Foresta II gồm 35 biệt thự hồ bơi riêng, cách biển Layan 10 phút. Dự án có giá từ 891.000 USD, lợi suất ước tính 6,0%, điểm NAC 70.
Biệt thự tốt mà nằm sai khu, hoặc thiếu đơn vị quản lý cho thuê chuyên nghiệp, khó đạt lợi suất như trong bảng tính.
Kamala nằm ở phía nam, gần Patong hơn, giá căn hộ trung bình khoảng 182.375 baht mỗi m². Trong khu MontAzure ven biển, nơi có Twinpalms, MGallery và InterContinental, Botanica MontAzure gồm 36 biệt thự, giá từ 1.435.000 USD, dự kiến hoàn thiện năm 2027. Theo hồ sơ NAC, dự án chào cả hình thức thuê dài hạn lẫn sở hữu vĩnh viễn cho người nước ngoài, cần xác nhận với từng căn.
Chọn thương hiệu hay biệt thự độc lập
Phuket là một trong những thị trường nhà ở hàng hiệu nghỉ dưỡng lớn nhất thế giới. Ngay từ năm 2024, C9 Hotelworks đã ước tính nguồn cung căn hộ hàng hiệu của đảo lên tới 2,3 tỷ USD. Knight Frank dự báo dự án gắn thương hiệu khách sạn quốc tế và có chương trình quản lý cho thuê chuyên nghiệp sẽ tiếp tục được ưa chuộng. Trong khi đó, cạnh tranh giữa các dự án bán trên bản vẽ sẽ gay gắt hơn.
Thương hiệu mang lại sự yên tâm, lợi suất thì chưa chắc cao hơn. Nhà ở hàng hiệu thường có đơn giá cao hơn, bù lại được vận hành theo chuẩn khách sạn và có sẵn nguồn khách. Biệt thự độc lập như Ayana ở Si Sunthon, gồm 75 căn 3-5 phòng ngủ gần cụm trường quốc tế, giá từ 858.000 USD, có đơn giá thấp hơn. Đổi lại, chủ nhà phải tự chọn đơn vị quản lý. Biệt thự tốt mà nằm sai khu, hoặc thiếu đơn vị quản lý cho thuê chuyên nghiệp, khó đạt lợi suất như trong bảng tính.
Thuê dài hạn, điều kiện không thể bỏ qua
Người nước ngoài không được đứng tên đất ở Thái Lan, nên hầu hết biệt thự được bán theo hợp đồng thuê tối đa 30 năm mỗi kỳ. Từ phán quyết của Tòa án Tối cao Thái Lan tháng 3/2025, các điều khoản gia hạn ký sẵn không còn được bảo đảm thi hành. NAC Times đã phân tích toàn bộ khung pháp lý này trong bài về hạn ngạch căn hộ và quyền sở hữu vĩnh viễn ở Thái Lan. Với biệt thự, lợi suất cho thuê phải đủ bù cho một tài sản có thời hạn.
Các dự án trên đều có mặt trong bảng xếp hạng NAC Residence Index, nơi điểm NAC phản ánh vị trí, thương hiệu, tài chính và rủi ro pháp lý. Lợi suất trong hồ sơ dự án là ước tính của NAC, cần đối chiếu với căn cụ thể và kết quả cho thuê thực tế.
Cách làm thực tế cho nhà đầu tư Việt
Chọn khu trước, chọn biệt thự sau. Bangtao và Laguna cho thuê dễ nhất. Layan yên tĩnh hơn, Kamala gần Patong. Các khu mới như Si Sunthon rẻ hơn nhưng phụ thuộc nhiều vào hạ tầng tương lai.
Tính lợi suất ròng trên thời hạn thuê. Trừ phí quản lý, phí bảo trì hồ bơi và khấu hao nội thất. Chỉ 30 năm đầu là chắc chắn.
Cân nhắc căn hộ hàng hiệu nếu cần sở hữu vĩnh viễn. Căn hộ tại The Standard hay Laguna cho quyền sở hữu vĩnh viễn trong hạn ngạch 49%, đổi lại không có hồ bơi riêng.
Ưu tiên dự án đã hoặc sắp hoàn thiện. Knight Frank cảnh báo cạnh tranh giữa các dự án bán trên bản vẽ sẽ gay gắt hơn. Dự án có lịch bàn giao rõ ràng giúp giảm rủi ro.
Khám phá trên NAC
Anchan Villas🇹🇭 Phuket · từ $416KLợi suất 6,5%The Residence Prime🇹🇭 Phuket · từ $683KLợi suất 6,0%×The StandardThe Standard Residences Bangtao🇹🇭 Phuket · từ $359KLợi suất 6,0%×Banyan TreeLaguna Phuket🇹🇭 Phuket · từ $446KLợi suất 6,0%×BotanicaBotanica Grand Avenue🇹🇭 Phuket · từ $1.4MLợi suất 5,5%×BotanicaBotanica Foresta II🇹🇭 Phuket · từ $888KLợi suất 6,0%×BotanicaBotanica MontAzure🇹🇭 Phuket · từ $1.4MLợi suất 5,5%×AyanaAyana Luxury Villas🇹🇭 Phuket · từ $855KLợi suất 6,0%Xem thêm: Danh mục biệt thự và căn hộ Thái Lan · Thị thực cư trú dài hạn LTR của Thái Lan cho nhà đầu tư
Câu hỏi thường gặp
Người nước ngoài có mua được biệt thự ở Phuket không?
Mua được, nhưng thường theo hình thức thuê dài hạn tối đa 30 năm mỗi kỳ, vì người nước ngoài không được đứng tên đất. Muốn sở hữu vĩnh viễn, lựa chọn duy nhất là căn hộ.
Khu nào ở Phuket bán được nhiều biệt thự nhất?
Theo Knight Frank, năm 2025, Cherng Talay, gồm Bangtao, Laguna và Layan, chiếm 19,9% số biệt thự bán ra, nhiều nhất đảo.
Lợi suất cho thuê biệt thự ở Phuket là bao nhiêu?
Theo ước tính của NAC, lợi suất gộp của các dự án biệt thự trong danh mục vào khoảng 5,5-6,5%. Con số thực tế phụ thuộc vào khu, đơn vị quản lý và mùa du lịch.
Góc nhìn NAC
Biệt thự Phuket là loại tài sản hiếm hoi vừa làm nơi nghỉ của gia đình, vừa có thể tạo dòng tiền từ du lịch. Giá trị của nó dựa trên ba yếu tố cùng lúc: khu vực, cấu trúc sở hữu và chất lượng vận hành cho thuê. Thiếu một trong ba, lợi suất trên giấy khó thành tiền thật.
Chiều muộn ở Layan, khi nắng đã dịu trên tán rừng và hồ bơi riêng phản chiếu bầu trời, rất dễ quyết định bằng cảm xúc. Chúng tôi giúp nhà đầu tư Việt đánh giá từng dự án ở Bangtao, Laguna, Layan và Kamala, kiểm tra hợp đồng thuê dài hạn và chương trình cho thuê trước khi đặt cọc. Nếu bạn đang tìm một căn biệt thự ở Phuket, hãy đặt lịch tư vấn với NAC.
Nguồn
- C9 Hotelworks — Phuket Hotel & Tourism Market Review, February 2025 (2025)
- Knight Frank Thailand — Phuket Villa & Condominium Market, Year-End 2025 (2026)
- CBRE — Phuket overall figures H1 2026 (2026)
- Hospitality Net / C9 Hotelworks — Phuket's branded residences supply tops USD 2.3 billion (2024)
