Trong 14 năm, Hy Lạp nâng ngưỡng mua nhà ở Athens từ 250.000 lên 800.000 euro, Tây Ban Nha đóng thị thực vàng, Bồ Đào Nha bỏ hẳn diện mua nhà.
Mục lục · Contents
Từ 2012 đến 2026, các chương trình đầu tư định cư đi cùng một hướng: đắt hơn, hẹp hơn, hoặc biến mất. Hy Lạp nâng ngưỡng mua nhà ở Athens từ 250.000 euro lên 800.000 euro. Bồ Đào Nha bỏ diện mua nhà năm 2023, Tây Ban Nha đóng chương trình từ tháng 4/2025. Síp, Anh, Ireland và Malta cũng đã khép các chương trình quốc tịch hoặc thị thực nhà đầu tư. Với nhà đầu tư Việt, điều này có nghĩa là một chương trình đang mở hôm nay vẫn có thể đóng vào ngày mai.
Nguồn: Luật 5100/2024 (Hy Lạp); Quy định sửa đổi Luật Quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ (Công báo 13/5/2022); số liệu chính phủ Hy Lạp qua Uglobal (8/2026); NAC tổng hợp
Khi một gia đình Việt bắt đầu tìm hiểu đầu tư định cư, thứ đập vào mắt trước tiên thường là một con số: 250.000 euro, 500.000 euro hay 400.000 USD. Ít người để ý rằng con số ấy có tuổi thọ. Chỉ sau một thông báo, cùng một chương trình có thể tăng gấp đôi, gấp ba, hoặc đóng hẳn.
Các mốc dưới đây đi từ năm 2012, khi làn sóng thị thực vàng (golden visa, quyền cư trú đổi lấy khoản đầu tư) ở châu Âu bắt đầu, đến nay. Mọi ngưỡng đều được đối chiếu với văn bản pháp lý hoặc nguồn tin uy tín. Đây là mức tối thiểu cho diện phổ biến nhất, chưa gồm thuế, phí và các điều kiện đi kèm.
Hy Lạp tăng từ 250.000 lên 800.000 euro trong hai năm
Hy Lạp ra mắt chương trình năm 2013 theo Luật 4146/2013, với ngưỡng mua nhà 250.000 euro trên toàn quốc. Mức này giữ nguyên suốt mười năm, và nhờ vậy Hy Lạp thành chương trình được ưa chuộng nhất châu Âu. Rồi mọi thứ thay đổi rất nhanh.
Xem bảng số liệu
| Hạng mục | Giá trị |
|---|---|
| 2013 | 250 |
| 2014 | 250 |
| 2015 | 250 |
| 2016 | 250 |
| 2017 | 250 |
| 2018 | 250 |
| 2019 | 250 |
| 2020 | 250 |
| 2021 | 250 |
| 2022 | 250 |
| 2023 | 500 |
| 2024 | 800 |
| 2025 | 800 |
| 2026 | 800 |
Nguồn: Luật 4146/2013; quy định nâng ngưỡng từ 1/8/2023 (AMNA); Luật 5100/2024, hiệu lực 1/9/2024
Lần tăng đầu tiên đến vào tháng 8/2023. Ngưỡng lên 500.000 euro ở trung tâm Athens, Thessaloniki, Mykonos và Santorini, các vùng khác giữ 250.000 euro. Chỉ một năm sau, Luật 5100/2024 đẩy mức này lên 800.000 euro ở Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo trên 3.100 dân, còn phần còn lại của đất nước là 400.000 euro. Quy định mới áp dụng từ ngày 1/9/2024.
Điều kiện cũng chặt hơn. Khoản đầu tư phải là một bất động sản duy nhất, rộng tối thiểu 120 m², và không được cho thuê ngắn hạn. Vi phạm bị phạt 50.000 euro, kèm nguy cơ bị thu hồi giấy phép. Mức 250.000 euro chỉ còn cho hai trường hợp hẹp: chuyển công trình thương mại thành nhà ở, và trùng tu công trình được bảo tồn.
Thị trường phản ứng ngay. Theo số liệu chính phủ Hy Lạp, hồ sơ mới giảm từ 4.553 trong 6 tháng đầu năm 2025 xuống 2.551 trong 6 tháng đầu năm 2026, tức giảm 44%. Tính đến ngày 31/7/2026, Hy Lạp có 34.278 giấy phép cư trú diện nhà đầu tư còn hiệu lực.
Thổ Nhĩ Kỳ, nơi ngưỡng từng đi xuống
Ở Thổ Nhĩ Kỳ, ngưỡng đầu tư từng đi theo cả hai chiều. Khi ra mắt ngày 12/1/2017, chương trình nhập quốc tịch qua mua bất động sản đặt mức 1 triệu USD. Ngày 19/9/2018, nước này hạ xuống 250.000 USD để hút vốn ngoại. Đến ngày 13/6/2022, ngưỡng tăng trở lại, lên 400.000 USD.
Mức giảm năm 2018 của Thổ Nhĩ Kỳ chỉ là một ngoại lệ hiếm hoi.
Xem bảng số liệu
| Hạng mục | Giá trị |
|---|---|
| 2017 | 1.000 |
| 2018 | 250 |
| 2019 | 250 |
| 2020 | 250 |
| 2021 | 250 |
| 2022 | 400 |
| 2023 | 400 |
| 2024 | 400 |
| 2025 | 400 |
| 2026 | 400 |
Nguồn: Quy định sửa đổi Luật Quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ (9/2018 và Công báo 13/5/2022), qua Mondaq (gồm mốc ra mắt 12/1/2017) và Norton Rose Fulbright
Lần hạ ngưỡng năm 2018 có hoàn cảnh riêng. Nó diễn ra sau cuộc khủng hoảng tiền tệ năm 2018, khi tỷ giá USD/TRY tăng vọt và mức 1 triệu USD trở nên kém hấp dẫn. Khi chương trình đã quá đông người nộp, ngưỡng lại được nâng lên. Bất động sản dùng để xin quốc tịch cũng phải giữ ít nhất ba năm.
Những chương trình đã đóng
Từ năm 2020, ít nhất sáu chương trình lớn đã đóng hẳn hoặc bỏ diện bất động sản. Lý do được nêu khá giống nhau: lo ngại về an ninh và nguồn tiền, áp lực từ Liên minh châu Âu, và trên hết là khủng hoảng giá nhà ở trong nước.
| Thời điểm | Quốc gia | Thay đổi |
|---|---|---|
| 10/2012 | Bồ Đào Nha | Ra mắt thị thực vàng, mua nhà từ 500.000 euro |
| 2013 | Hy Lạp | Ra mắt, mua nhà từ 250.000 euro |
| 2013 | Tây Ban Nha | Ra mắt, mua nhà từ 500.000 euro |
| 1/2017 | Thổ Nhĩ Kỳ | Ra mắt diện nhập quốc tịch qua mua bất động sản, từ 1 triệu USD |
| 2017 | Ý | Ra mắt thị thực nhà đầu tư; năm 2020 hạ ngưỡng diện khởi nghiệp xuống 250.000 euro |
| 9/2018 | Thổ Nhĩ Kỳ | Hạ ngưỡng quốc tịch từ 1 triệu USD xuống 250.000 USD |
| 2019 | UAE | Ra mắt thị thực vàng 10 năm |
| 1/11/2020 | Síp | Đóng chương trình quốc tịch (2 triệu euro bất động sản) |
| 17/2/2022 | Anh | Đóng thị thực nhà đầu tư Tier 1 (2 triệu bảng Anh) |
| 13/6/2022 | Thổ Nhĩ Kỳ | Nâng ngưỡng lên 400.000 USD |
| 15/2/2023 | Ireland | Đóng chương trình nhà đầu tư nhập cư IIP (1 triệu euro) |
| 8/2023 | Hy Lạp | 500.000 euro tại Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini |
| 10/2023 | Bồ Đào Nha | Bỏ diện mua nhà và quỹ bất động sản |
| 9/2024 | Hy Lạp | 800.000 euro / 400.000 euro |
| 12/2024 | Hungary | Bỏ diện mua nhà 500.000 euro trước ngày mở |
| 1/2025 | Malta | Chương trình thường trú MPRP: mua nhà từ 375.000 euro trên toàn quốc |
| 3/4/2025 | Tây Ban Nha | Chấm dứt thị thực vàng |
| 29/4/2025 | Malta | Tòa án Công lý EU phán quyết chương trình quốc tịch trái luật EU |
| 9/2026 | Panama | Nhà bán lại 500.000 USD, nhà mới từ chủ đầu tư giữ 300.000 USD |
Tây Ban Nha cho thấy mọi thứ có thể đổi nhanh đến mức nào. Luật Tổ chức 1/2025 được công bố ngày 3/1/2025, và chương trình chấm dứt ba tháng sau, ngày 3/4/2025. Từ 2013 đến 2023, Tây Ban Nha cấp 14.576 thị thực vàng gắn với bất động sản. Anh và Ireland còn nhanh hơn. Anh đóng diện Tier 1 ngay trong ngày thông báo, Ireland chỉ báo trước một ngày.
Malta mở ra một ranh giới mới. Ngày 29/4/2025, Tòa án Công lý châu Âu kết luận rằng quốc tịch EU "không thể là kết quả của một giao dịch thương mại". Malta sau đó chuyển sang xét quốc tịch theo đóng góp đặc biệt, bỏ hẳn khái niệm "nhà đầu tư". Chương trình thường trú MPRP vẫn hoạt động, với ngưỡng và phí mới từ tháng 1/2025.
Mức tối thiểu hiện nay ở châu Âu
Sau 14 năm điều chỉnh, ngưỡng phổ biến ở châu Âu đã dịch từ 250.000 euro lên khoảng 400.000-500.000 euro. Những diện 250.000 euro còn lại hầu hết là quỹ đầu tư, doanh nghiệp khởi nghiệp, đóng góp văn hóa hoặc bất động sản kèm điều kiện hẹp. Mua một căn hộ thông thường với mức ấy gần như không còn khả thi.
Con số trên biểu đồ chưa phải tổng chi phí. Malta MPRP còn thu phí hành chính 50.000 euro, cộng khoản đóng góp 30.000 euro nếu mua nhà. Síp yêu cầu thu nhập tối thiểu 50.000 euro mỗi năm. Thuế chuyển nhượng, phí luật sư và chi phí duy trì có thể cộng thêm một khoản đáng kể.
Ngoài châu Âu, cửa rộng hơn nhưng cũng đang đổi
Ngoài EU, các chương trình nhìn chung ổn định hơn, dù cũng không đứng yên. Tháng 9/2026, Panama vừa tách ngưỡng theo loại nhà. Malaysia làm lại chương trình MM2H năm 2024 với ba hạng tiền gửi. UAE, nơi thị thực vàng ra đời năm 2019, hiện yêu cầu bất động sản từ 2 triệu AED cho thị thực 10 năm.
Sau 14 năm điều chỉnh, ngưỡng phổ biến ở châu Âu đã lên khoảng 400.000-500.000 euro, từ mức 250.000 euro ban đầu.
Panama là ví dụ gần nhất. Năm 2024, Panama từng định nâng ngưỡng lên 500.000 USD rồi hủy kế hoạch vào phút chót. Đến tháng 9/2026, Sắc lệnh 17 chính thức nâng mức này với nhà bán lại, nhưng giữ 300.000 USD cho người mua nhà mới trực tiếp từ chủ đầu tư. Hợp đồng ký trước đó được hưởng sáu tháng chuyển tiếp.
Cách làm thực tế cho nhà đầu tư Việt
Coi mỗi ngưỡng như có hạn dùng. Hầu hết các thay đổi chỉ cho một giai đoạn chuyển tiếp ngắn, thường tính theo hợp đồng hoặc khoản đặt cọc đã ký. Gia đình đã quyết thì nên hoàn tất hồ sơ sớm, đừng chờ "thời điểm đẹp".
Theo dõi xu hướng, đừng chỉ nhìn con số. Trước mỗi lần tăng ngưỡng thường có tín hiệu: giá nhà tăng nóng, áp lực từ EU, tranh luận chính trị. Ở Hy Lạp, căn hộ The One ở Glyfada giờ phải đạt mức 800.000 euro vì nằm trong vùng Attica.
Đa dạng hóa ra ngoài EU. Thổ Nhĩ Kỳ, Panama và UAE có logic chính sách khác hẳn châu Âu. Một bất động sản như căn hộ Pullman ở Panama City hay Marmara Pearl ở Istanbul giúp gia đình bớt phụ thuộc vào quyết định của riêng Brussels.
Kiểm tra từng điều kiện đi kèm. Diện tích tối thiểu, lệnh cấm cho thuê ngắn hạn, thời gian nắm giữ và yêu cầu thu nhập đều ảnh hưởng đến lợi nhuận. Ngưỡng thấp mà điều kiện chặt có khi kém hấp dẫn hơn ngưỡng cao mà điều kiện linh hoạt.
Câu hỏi thường gặp
Bồ Đào Nha còn thị thực vàng không?
Còn, nhưng từ tháng 10/2023 đã bỏ diện mua nhà. Các diện chính hiện nay là quỹ đầu tư từ 500.000 euro, đóng góp văn hóa từ 250.000 euro, hoặc tạo việc làm.
Hy Lạp có còn mức 250.000 euro không?
Còn, nhưng chỉ cho hai trường hợp hẹp: chuyển công trình thương mại thành nhà ở và trùng tu công trình được bảo tồn. Mua nhà thông thường cần 400.000 euro hoặc 800.000 euro, tùy khu vực.
Các chương trình đã đóng có ảnh hưởng người đang giữ thẻ không?
Thường là không. Tây Ban Nha, Anh và Ireland đều giữ hiệu lực cho người đã được cấp, theo các điều khoản chuyển tiếp riêng. Dù vậy, quyền gia hạn có thể bị giới hạn, nên cần kiểm tra từng trường hợp.
Góc nhìn NAC
Nhìn lại 14 năm, có thể thấy một quy luật khá rõ: chương trình đầu tư định cư nào quá đông người nộp rồi cũng sẽ đắt lên hoặc đóng lại. Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha và Hy Lạp đều đi con đường đó, chỉ khác nhau về tốc độ. Không ai biết chắc ngưỡng nào sẽ đổi vào lúc nào, nhưng các tín hiệu báo trước thì đọc được.
NAC giúp các gia đình Việt so sánh chương trình theo dữ liệu mới nhất, kiểm tra bất động sản đi kèm và lên lộ trình trước khi cửa khép lại. Nếu bạn muốn biết chương trình nào còn hợp với gia đình mình, hãy đặt lịch tư vấn với NAC.
Nguồn
- International Bar Association — The Greek Golden Visa after the 2024–2026 overhaul (2026)
- KPMG — Spain: termination of the Golden Visa (2025)
- Mondaq — Turkish citizenship: regulation amending the threshold to USD 400,000 (2022)
- IMI Daily — Panama raises investor visa property minimum to US$500,000 (2026)
- Investment Migration Council — Malta revises MPRP requirements and fees (2025)
