Bồ Đào Nha đã đóng cửa Golden Visa đối với đầu tư BĐS nhà ở từ tháng 10/2023 — nhưng thị trường bất động sản nước này vẫn hấp dẫn hơn bao giờ hết. Đây là nghịch lý thú vị: visa không còn, nhưng lý do đầu tư BĐS lại mạnh hơn.

Thị Trường BĐS Bồ Đào Nha 2026: Sau Làn Sóng Nomad

Sau đại dịch, Bồ Đào Nha trở thành điểm đến hàng đầu của digital nomad và expat châu Âu. Kết quả: giá BĐS tại Lisbon và Porto tăng mạnh, nguồn cung khan hiếm, rental yield vẫn ở mức tốt nhờ nhu cầu thuê liên tục.

Theo INE (Instituto Nacional de Estatística), giá BĐS trung bình toàn quốc tăng 9.2% trong 2025, riêng Lisbon tăng 11.4%.

D7 Visa: Con Đường Cư Trú Phù Hợp Nhất Hiện Tại

Với Golden Visa BĐS không còn, D7 Passive Income Visa trở thành lựa chọn hàng đầu:

  • Thu nhập tối thiểu: €870/tháng (cá nhân) · €1,305/tháng (cặp vợ chồng)
  • Nguồn thu hợp lệ: tiền thuê BĐS, cổ tức, hưu trí, freelance
  • Yêu cầu cư trú: 183 ngày/năm đầu tiên
  • PR sau 5 năm → quốc tịch EU sau 5 năm thường trú hợp lệ

“Nhà đầu tư Việt Nam mua BĐS tại Porto, cho thuê ngắn hạn, dùng tiền thuê làm bằng chứng thu nhập cho D7 — đây là cấu trúc ngày càng phổ biến.”

-NAC Advisory Team, 2026

IFICI: Ưu Đãi Thuế Thay Thế NHR Từ 2025

Chế độ NHR đã kết thúc. IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) thay thế từ 2025:

  • Thuế phẳng 20% cho thu nhập từ các ngành nghề cao cấp đủ điều kiện trong 10 năm
  • Phạm vi hẹp hơn NHR (khoa học, công nghệ, nhân tài quốc tế)
  • Vẫn miễn thuế đối với thu nhập từ nước ngoài (pension, dividend) trong nhiều trường hợp

Lợi Suất Cho Thuê: Lisbon vs Porto

Lisbon:

  • Ngắn Hạn (Airbnb): 5.5–8% tại Alfama, Bairro Alto, Chiado
  • Dài Hạn :                      3.5–5% tại các quận trung tâm
  • Lưu ý: Lisbon siết quy định Airbnb từ 2023 — cần kiểm tra giấy phép AL (Alojamento Local)

Porto:

  • Ngắn Hạn: 6–9% tại khu lịch sử và ven sông Douro
  • Dài Hạn:      4–6% tại Bonfim, Cedofeita
  • Porto dễ xin giấy phép AL hơn Lisbon hiện tại

Chi Phí Mua BĐS Tại Bồ Đào Nha

  • Thuế chuyển nhượng IMT:  0–7.5% tùy giá trị
  • Thuế tem IS:                              0.8% giá trị BĐS
  • Phí công chứng + đăng ký: ~ €1,000–€2,000
  • Phí luật sư:                                    1–1.5% giá trị
  • Tổng chi phí phát sinh:        ~ 4–6% giá trị BĐS

Bồ Đào Nha 2026 Phù Hợp Với Ai?

Lựa chọn tốt cho:

  • Nhà đầu tư có thu nhập thụ động ổn định (BĐS Việt Nam, cổ tức, hưu trí) muốn cư trú EU
  • Gia đình muốn giáo dục quốc tế với chi phí thấp hơn Tây Âu
  • Nhà đầu tư BĐS tìm rental yield tốt kết hợp lifestyle châu Âu
  • Người có kế hoạch xin quốc tịch EU sau 5 năm

 

NAC hỗ trợ toàn diện: tư vấn lựa chọn BĐS phù hợp mục tiêu D7, kết nối luật sư địa phương, hồ sơ visa và kế hoạch thuế dài hạn.