Bối Cảnh

Hy Lạp Golden Visa từ lâu là một trong những chương trình cư trú đầu tư được nhà đầu tư Việt Nam ưa chuộng nhất tại châu Âu nhờ ngưỡng đầu tư linh hoạt và khả năng đi lại tự do trong toàn bộ khu vực Schengen gồm 26 quốc gia. Tuy nhiên, kể từ giữa năm 2024, Chính phủ Hy Lạp đã thực hiện một loạt thay đổi chính sách nhằm kiểm soát thị trường bất động sản nội địa và định hướng lại dòng vốn đầu tư nước ngoài. Bản cập nhật này tổng hợp những thay đổi quan trọng nhất tính đến Q2 2026 và hàm ý chiến lược cho nhà đầu tư Việt Nam.

Ngưỡng Đầu Tư Mới Theo Khu Vực

Kể từ ngày 1 tháng 9 năm 2024, Hy Lạp áp dụng hệ thống ngưỡng đầu tư hai tầng dựa trên vị trí địa lý bất động sản:

Khu vực Tier 1 (ngưỡng cao — 800.000 EUR): Bao gồm Athens và vùng ngoại ô, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, và các khu vực thuộc quần đảo có diện tích trên 3.100 km². Đây là những khu vực có thị trường bất động sản nóng nhất và có tốc độ tăng giá cao nhất trong những năm gần đây.

Khu vực Tier 2 (ngưỡng tiêu chuẩn — 400.000 EUR): Tất cả các khu vực còn lại trong lãnh thổ Hy Lạp, bao gồm vùng nông thôn, bán đảo Peloponnese, Thessaly, Macedonia và các đảo nhỏ có diện tích dưới 3.100 km².

Đây là mức tăng đáng kể so với ngưỡng phổ thông 250.000 EUR trước đây được áp dụng toàn quốc, đặc biệt ảnh hưởng đến nhà đầu tư nhắm vào bất động sản trung tâm Athens.

Điều Kiện Bất Động Sản Bổ Sung

Cùng với việc tăng ngưỡng, Chính phủ Hy Lạp cũng áp đặt một số điều kiện quan trọng:

  • Diện tích tối thiểu: Bất động sản đủ điều kiện phải có diện tích sử dụng tối thiểu 120 m². Quy định này nhằm hạn chế tình trạng chia nhỏ bất động sản để lách ngưỡng đầu tư.
  • Cấm cho thuê ngắn hạn: Bất động sản thuộc diện Golden Visa không được phép cho thuê theo mô hình ngắn hạn (Airbnb, booking theo ngày). Vi phạm điều này có thể dẫn đến thu hồi giấy phép cư trú.
  • Một tài sản duy nhất: Mỗi nhà đầu tư chỉ được sử dụng một tài sản bất động sản để đủ điều kiện; không thể gộp nhiều tài sản giá trị thấp để đạt ngưỡng.

Các Lộ Trình Đầu Tư Thay Thế

Nhà đầu tư không muốn hoặc không đủ điều kiện mua bất động sản có thể cân nhắc các lộ trình thay thế mà Hy Lạp vẫn duy trì:

  • Đầu tư vào quỹ đầu tư (REIT/private equity): Tối thiểu 350.000 EUR vào quỹ đầu tư được đăng ký và quản lý tại Hy Lạp.
  • Tiền gửi tại ngân hàng Hy Lạp: Tối thiểu 400.000 EUR trong tài khoản tiết kiệm cố định kỳ hạn tối thiểu 12 tháng.
  • Trái phiếu Chính phủ Hy Lạp: Tối thiểu 400.000 EUR với kỳ hạn tối thiểu 3 năm tính từ ngày phát hành.
  • Đầu tư vào doanh nghiệp Hy Lạp: Tối thiểu 800.000 EUR vào vốn điều lệ của công ty đang hoạt động tại Hy Lạp và tạo ra ít nhất 10 việc làm toàn thời gian.

Thời Gian Xử Lý Và Tình Trạng Q2 2026

Tính đến Q2 2026, thời gian xử lý hồ sơ Golden Visa Hy Lạp đã được cải thiện đáng kể so với đỉnh điểm tắc nghẽn năm 2023. Thời gian thẩm định hiện tại dao động từ 4 đến 8 tháng kể từ khi nộp đủ hồ sơ hợp lệ. Hy Lạp cũng đã số hóa một phần quy trình nộp hồ sơ, cho phép đặt lịch hẹn trực tuyến thay vì phải đến trực tiếp văn phòng di trú ngay từ đầu.

Một điểm quan trọng cần lưu ý: trong thời gian chờ xử lý, người nộp đơn được cấp giấy xác nhận đã nộp hồ sơ (proof of application), cho phép đi lại trong khu vực Schengen một cách hợp pháp.

Quyền Lợi Cốt Lõi Được Duy Trì

Dù ngưỡng đầu tư tăng, các quyền lợi cốt lõi của Golden Visa Hy Lạp vẫn nguyên vẹn và không thay đổi:

  • Quyền cư trú cho toàn bộ gia đình bao gồm vợ/chồng, con cái dưới 21 tuổi, và cha mẹ hai bên.
  • Quyền đi lại tự do trong 26 quốc gia Schengen mà không cần visa riêng.
  • Không yêu cầu hiện diện tối thiểu để duy trì giấy phép cư trú — đây là điểm khác biệt quan trọng so với nhiều chương trình EU khác.
  • Con đường nhập tịch Hy Lạp sau 7 năm cư trú với điều kiện có mặt thực tế ít nhất 183 ngày/năm.

Khuyến Nghị Chiến Lược Từ NAC

Nhà đầu tư Việt Nam đang cân nhắc Hy Lạp nên ưu tiên tìm hiểu các khu vực Tier 2 với ngưỡng 400.000 EUR — đặc biệt vùng ven biển Thessaly, Peloponnese và các đảo nhỏ có tiềm năng du lịch dài hạn. Đây là thời điểm chiến lược để hành động trước khi bất kỳ vòng điều chỉnh chính sách tiếp theo nào có thể xảy ra vào cuối năm 2026.

NAC khuyến nghị nhà đầu tư không nên chờ đợi thêm nếu đã xác định Hy Lạp là điểm đến phù hợp. Liên hệ ngay với đội ngũ NAC để được tư vấn danh mục bất động sản phù hợp tại Hy Lạp, hỗ trợ pháp lý toàn diện và đồng hành từ Hà Nội đến Athens trong suốt hành trình nộp hồ sơ.