Đầu tư định cư cần bao nhiêu tiền? Bảng chi phí các chương trình 2026

Chi phí đầu tư định cư năm 2026 trải trên một biên độ rất rộng — từ khoảng 80.000–90.000 USD ở nhóm thấp nhất, như lộ trình rừng tái sinh của Panama hay chương trình quốc tịch Nauru đang áp giá khuyến mãi, cho tới vài triệu USD ở New Zealand và Singapore. Nhưng con số in trên trang chương trình gần như không bao giờ là số tiền bạn thực sự chi. Ngưỡng đầu tư chỉ là một trong ba lớp chi phí, bên cạnh phí chính phủ cùng phí thẩm định, và các khoản duy trì về sau. Lấy Hy Lạp làm ví dụ: khoản đầu tư 250.000 EUR kéo theo tổng chi phí khoảng 290.080 USD cho một hồ sơ độc thân sau khi cộng đủ phí — và đó mới là con số để lập ngân sách.

1. "Chi phí" của một chương trình đầu tư định cư gồm những gì

Khi một nhà đầu tư hỏi "cần bao nhiêu tiền", câu trả lời gần như luôn bị rút gọn thành một con số duy nhất: ngưỡng đầu tư. Đó là phần dễ tra nhất, và cũng là phần gây hiểu nhầm nhiều nhất. Trong dữ liệu chương trình của NAC, chi phí thật của một hồ sơ luôn xếp thành ba lớp.

Lớp một là ngưỡng đầu tư — số tiền tối thiểu chương trình chấp nhận. Điều cần phân biệt ngay ở lớp này không phải là con số, mà là hình thái của nó: một khoản đóng góp vào quỹ nhà nước mất hẳn, còn một khoản mua bất động sản để lại tài sản đứng tên bạn. Hai hồ sơ cùng ở mức 250.000 USD nhưng khác hình thái sẽ cho ra hai bài toán tài chính hoàn toàn khác nhau.

Lớp hai là phí bắt buộc ngoài khoản đầu tư — phí chính phủ, phí thẩm định lý lịch và nguồn tiền, phí luật sư. Đây là lớp hay bị bỏ qua nhất, và cũng là lớp đội chi phí mạnh nhất khi hồ sơ có người phụ thuộc. Với St Kitts & Nevis, phí thẩm định là 10.000 USD cho người nộp chính, cộng thêm 7.500 USD cho mỗi người phụ thuộc từ 16 tuổi. Với Dominica, con số tương ứng là 7.500 USD và 4.000 USD. Còn Malta thì không tách phí thẩm định thành dòng riêng — toàn bộ nằm trong phí hành chính 60.000 EUR, trong đó 15.000 EUR phải nộp trước và không hoàn lại dù hồ sơ có được duyệt hay không.

Lớp ba là chi phí duy trì — phí gia hạn, phí thường niên, nghĩa vụ giữ tài sản. Bồ Đào Nha thu phí AIMA khoảng 10.000–11.000 EUR cho mỗi người trong mỗi chu kỳ 5 năm, cộng 500 EUR mỗi lần gia hạn. Malaysia thu 500–1.000 MYR mỗi năm và 5.000 RM cho mỗi lần gia hạn ở bậc Platinum. Thái Lan thu 20.000 THB mỗi năm cho diện LTR. Những con số này nhỏ so với ngưỡng đầu tư, nhưng chúng kéo dài suốt vòng đời của tư cách cư trú, nên cần được tính vào ngân sách dài hạn thay vì bỏ qua.

Cách NAC khuyến nghị đọc mọi báo giá chương trình rất đơn giản: lấy ngưỡng đầu tư, cộng toàn bộ phí bắt buộc theo đúng cấu trúc gia đình của bạn, rồi mới so sánh giữa các nước. So ngưỡng với ngưỡng là cách nhanh nhất để chọn nhầm chương trình.

2. Bảng so sánh chi phí các chương trình 2026

Bảng dưới xếp theo ngưỡng đầu tư tăng dần, gồm các chương trình NAC đang trực tiếp tư vấn và có số liệu xác minh được trong cơ sở dữ liệu của NAC tính đến tháng 9/2026 (mốc dữ liệu 23/07/2026). Chương trình nào NAC không xác minh được con số hiện hành thì không đưa vào bảng.

Ba điều đáng đọc kỹ trong bảng này. Thứ nhất, "rẻ" và "nhanh" không đi cùng nhau theo một quy luật nào. Nauru cấp quốc tịch trong 3–4 tháng với 90.000 USD, trong khi New Zealand đòi 5 triệu NZD mà vẫn phải cư trú thực tế 1.350 ngày mới đến được quốc tịch. Thứ hai, ngưỡng đầu tư không nói gì về việc bạn có lấy lại được tiền hay không — phần này thuộc mục 5. Thứ ba, ba chương trình trong bảng vừa đổi hoặc sắp đổi giá trong vòng 12 tháng, nên một bảng in ra hôm nay đã cần đọc kèm ngày hiệu lực.

3. Nhóm ngưỡng thấp nhất và cái giá thật của nó

Với nhà đầu tư đang tìm "đầu tư định cư giá rẻ", nhóm dưới 150.000 USD hiện có bốn lựa chọn thật, và mỗi lựa chọn đánh đổi một thứ khác nhau.

Nauru, từ 90.000 USD là ngưỡng vào thấp nhất trong nhóm cấp quốc tịch trực tiếp, với thời gian xử lý 3–4 tháng và không yêu cầu lưu trú. Cái giá nằm ở hai chỗ. Hộ chiếu Nauru miễn visa 86 quốc gia, so với 147 của St Kitts & Nevis — chênh lệch này quyết định phần lớn giá trị thực tế của một cuốn hộ chiếu thứ hai. Bên cạnh đó, Nauru xác nhận không có lựa chọn bất động sản thay thế, nên toàn bộ khoản tiền là đóng góp mất hẳn, không có tài sản đối ứng. Mức khuyến mãi 90.000 USD cũng chỉ áp dụng đến hết 31/12/2026; giá chuẩn là 115.000 USD.

Panama theo lộ trình rừng tái sinh, từ 80.000 USD là con số thấp nhất toàn bảng, nhưng kết quả là quyền thường trú chứ không phải hộ chiếu, và tài sản đối ứng là ít nhất 5 ha rừng được chứng nhận — một lớp tài sản có chu kỳ dài và thanh khoản hẹp hơn hẳn căn hộ đô thị.

Montenegro, thực tế từ 100.000 EUR không có mức đầu tư tối thiểu theo luật, nhưng chỉ cấp giấy phép cư trú tạm một năm phải gia hạn hằng năm. Thường trú đến sau 5 năm liên tục và quốc tịch sau 10 năm, nên đây là lộ trình dài, phù hợp với người thật sự muốn sống tại chỗ hơn là người cần một tư cách pháp lý nhanh.

Anh Quốc diện Innovator Founder, từ 50.000 GBP rẻ nhất tính theo vốn, nhưng khác bản chất với ba lựa chọn trên: đây là visa kinh doanh, đòi một ý tưởng được tổ chức bảo trợ phê duyệt và một doanh nghiệp vận hành thật. Đổi lại, lộ trình đến thường trú vĩnh viễn chỉ 3 năm — ngắn nhất trong toàn bộ bảng.

Điểm chung của cả bốn: mức giá thấp luôn được mua bằng một thứ khác — sức mạnh hộ chiếu, tính thanh khoản của tài sản, độ dài lộ trình, hoặc khối lượng công việc thật phải làm. Không có lựa chọn nào vừa rẻ, vừa nhanh, vừa để lại tài sản bán được.

4. Những khoản chi phí hay bị bỏ sót

Phí thẩm định nhân theo số người, không phải theo hồ sơ. Một gia đình bốn người với hai con trên 16 tuổi nộp hồ sơ St Kitts sẽ trả 10.000 USD cho người chính cộng 7.500 USD cho mỗi con — tức 25.000 USD chỉ riêng phần thẩm định, trước khi chạm vào khoản đóng góp 250.000 USD. Cấu trúc gia đình, vì vậy, ảnh hưởng tới tổng chi phí mạnh hơn nhiều người hình dung.

Phí luật sư thường là dòng ẩn lớn nhất. Bồ Đào Nha là ví dụ rõ nhất: 15.000–25.000 EUR cho hồ sơ cá nhân và 25.000–40.000 EUR cho gia đình bốn người — bằng khoảng 8–16% của chính khoản hiến tặng 250.000 EUR. Hy Lạp ở mức khoảng 10.000 EUR. Mỹ tính riêng phần thẩm định nguồn tiền EB-5 ở 15.000–25.000 USD, tách hẳn khỏi phí nộp đơn cho cơ quan di trú.

Thuế và phí giao dịch bất động sản. Thổ Nhĩ Kỳ cộng khoảng 5% giá trị tài sản cho thuế, công chứng và định giá — trên một giao dịch 400.000 USD, đó là khoảng 20.000 USD phát sinh ngay tại bàn ký. Đây là khoản gần như luôn bị bỏ quên khi nhà đầu tư so ngưỡng 400.000 USD của Thổ Nhĩ Kỳ với ngưỡng 250.000 USD của St Kitts.

Khoảng cách giữa ngưỡng chương trình và giá tài sản thật. Đây là cái bẫy đắt nhất, và nó đi theo cả hai chiều. Ở Hy Lạp, một căn hộ Athens niêm yết 264.000 EUR trong danh mục NAC không tự động là một giao dịch Golden Visa: Athens nằm trong vùng Attica, nơi ngưỡng tiêu chuẩn là 800.000 EUR, và mức 250.000 EUR chỉ áp dụng cho tài sản cải tạo di sản hoặc chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở. Ở UAE, ngưỡng Golden Visa là 2.000.000 AED theo định giá DLD, trong khi hai dự án Dubai vào thấp nhất trong danh mục NAC — DAMAC Golf Greens từ 1.100.000 AED và DAMAC Safa Gate từ 1.990.000 AED — đều nằm dưới mức đó, dù Safa Gate chỉ thiếu một khoảng rất hẹp. Ở chiều ngược lại, Thổ Nhĩ Kỳ là nơi hiếm hoi mua được đúng ngưỡng: Referans Residence và Sefakoy Residence đều vào từ 400.000 USD, với lợi suất gộp lần lượt 7,5% và 8,1%.

Và một cái bẫy thời điểm. Panama nâng ngưỡng bất động sản của diện Nhà đầu tư Đủ điều kiện từ 300.000 USD lên 500.000 USD kể từ 15/10/2026. Hai dự án Panama trong danh mục NAC — Pullman Panama City từ 320.000 USD và Santa Maria từ 300.000 USD — đang nằm đúng vùng bị ảnh hưởng, nên với nhà đầu tư nhắm diện này, khoảng cách giữa quyết định trước và sau ngày 15/10 là 200.000 USD.

5. Bán lại, hoàn vốn và phần tiền thực sự lấy lại được

Toàn bộ chi phí trong bài chia làm hai loại theo khả năng thu hồi, và đây mới là thước đo nên dùng khi so sánh hai chương trình cùng mức giá.

Khoản đóng góp quỹ là tiền mất hẳn. SISC của St Kitts, NDF của Antigua, EDF của Dominica, Quỹ Kinh tế của Saint Lucia và toàn bộ khoản đóng góp Nauru đều không hoàn lại. Bạn mua tốc độ và thủ tục đơn giản bằng chính số tiền đó, và chấp nhận rằng phần vốn này về không.

Khoản mua bất động sản để lại tài sản, nhưng bị khóa. Thổ Nhĩ Kỳ khóa 3 năm rồi cho bán lại cho người trong nước, trong một thị trường mà dữ liệu NAC ghi nhận là biến động. Các chương trình Caribbean yêu cầu giữ 3–5 năm. Đảo Síp và Malta đều yêu cầu 5 năm, nhưng thanh khoản khác nhau rõ rệt: bất động sản Síp bán lại được cho người bản địa và khách nước ngoài sau vài năm, còn Malta là thị trường nhỏ nên thanh khoản thấp hơn các nước EU lớn. Malaysia đi xa nhất với yêu cầu giữ bất động sản 10 năm ở bậc Platinum. Hy Lạp và Bồ Đào Nha là hai thị trường dễ thoát nhất — tài sản bán tự do và thường dễ chuyển nhượng cho người mua EU.

Dòng tiền trong thời gian khóa mới là phần quyết định. Một khoản 400.000 USD vào Sefakoy Residence ở Istanbul tạo ra lợi suất gộp 8,1% mỗi năm trong ba năm khóa, tức tài sản tự trả về một phần đáng kể chi phí trước cả khi được phép bán. Trong khi đó, một khoản đóng góp 250.000 USD cho St Kitts không tạo ra đồng nào. Hai chương trình cùng nằm trong khoảng 250.000–400.000 USD, nhưng bài toán hoàn vốn của chúng không thuộc cùng một loại.

Dữ liệu danh mục NAC cho thấy biên độ lợi suất gộp khá rộng giữa các thị trường: Thổ Nhĩ Kỳ từ 4% đến 11% tùy dự án, Panama quanh 7,1–7,8%, Đảo Síp 5,5–6,5%, Hy Lạp khoảng 5%, còn Malta ở mức 3–3,8%. Khi so hai chương trình gần nhau về ngưỡng, chênh lệch lợi suất này thường tạo ra khác biệt lớn hơn cả chênh lệch phí.

6. Câu hỏi thường gặp

Chương trình đầu tư định cư rẻ nhất hiện nay là gì?

Tính theo ngưỡng đầu tư, lộ trình rừng tái sinh của Panama thấp nhất ở mức từ 80.000 USD, nhưng chỉ cấp quyền thường trú. Nếu mục tiêu là quốc tịch, Nauru rẻ nhất với 90.000 USD theo giá khuyến mãi đến 31/12/2026, đổi lại hộ chiếu chỉ miễn visa 86 quốc gia. Nếu tính theo vốn phải bỏ ra, diện Innovator Founder của Anh thấp nhất toàn bảng ở 50.000 GBP — nhưng đó là vốn kinh doanh cho một doanh nghiệp phải vận hành thật, không phải khoản đầu tư thụ động.

Với ngân sách 300.000 USD thì chọn được những gì?

Đây là vùng ngân sách đông lựa chọn nhất. Ở nhóm quốc tịch, Dominica vào từ 200.000 USD, Antigua & Barbuda 230.000 USD cho gia đình tới bốn người, Saint Lucia từ 240.000 USD, St Kitts & Nevis 250.000 USD và Grenada qua bất động sản từ 270.000 USD. Ở nhóm cư trú, Hy Lạp mở cửa từ 250.000 EUR cho tài sản cải tạo di sản và Đảo Síp từ 300.000 EUR. Điều cần tính thêm là tổng chi phí sau phí: một hồ sơ Hy Lạp độc thân ở mức 250.000 EUR rơi vào khoảng 290.080 USD, còn Đảo Síp ở mức 300.000 EUR rơi vào khoảng 347.200 USD.

Vì sao tổng chi phí luôn cao hơn ngưỡng công bố?

Vì ngưỡng chỉ là lớp đầu tiên trong ba lớp chi phí. Phí chính phủ, phí thẩm định và phí luật sư cộng thêm vào, và phần lớn trong số đó nhân theo số thành viên gia đình. Ngoài ra, ngưỡng của các chương trình châu Âu tính bằng EUR nên còn chịu tỷ giá — dữ liệu NAC dùng mốc 1 EUR = 1,15 USD, nghĩa là một ngưỡng 250.000 EUR tương đương khoảng 287.500 USD trước khi cộng bất kỳ khoản phí nào.

Đầu tư bất động sản theo diện định cư có lấy lại được vốn không?

Về nguyên tắc là có, sau khi hết thời gian giữ bắt buộc — 3 năm với Thổ Nhĩ Kỳ, 3–5 năm với nhóm Caribbean, 5 năm với Đảo Síp và Malta, 10 năm với Malaysia bậc Platinum. Nhưng thanh khoản khác nhau rất nhiều giữa các thị trường, và phần đáng chú ý hơn thường là dòng tiền cho thuê trong thời gian khóa. Riêng khoản đóng góp quỹ thì không có đường thu hồi, nên đó là chi phí thuần chứ không phải khoản đầu tư.

Chi phí có thay đổi trong 12 tháng tới không?

Có, và khá nhiều. Panama nâng ngưỡng bất động sản diện Nhà đầu tư Đủ điều kiện lên 500.000 USD từ 15/10/2026. Giá khuyến mãi 90.000 USD của Nauru hết hạn 31/12/2026. Thổ Nhĩ Kỳ áp phí thẻ cư trú mới 631–1.857 USD từ 01/05/2026. St Kitts & Nevis bắt buộc thu sinh trắc học từ 14/04/2026 và thời gian xử lý đã kéo dài lên 120–180 ngày. Bồ Đào Nha nâng yêu cầu cư trú để nhập tịch lên 7 hoặc 10 năm từ 19/05/2026. Úc thì đã đóng hẳn chương trình đầu tư BIIP từ 31/07/2024. Với nhịp thay đổi này, một bảng chi phí chỉ đáng tin khi đọc kèm ngày hiệu lực của từng dòng.

Bước tiếp theo

Câu hỏi "cần bao nhiêu tiền" gần như không bao giờ có một đáp án duy nhất, vì con số đúng phụ thuộc vào ba thứ rất riêng: cấu trúc gia đình của bạn, việc bạn cần quốc tịch hay chỉ cần quyền cư trú, và việc bạn muốn giữ lại tài sản hay chấp nhận đổi tiền lấy tốc độ. Bảng trên cho biết vùng giá; phần cần một buổi trao đổi riêng là dựng đúng tổng chi phí cho hoàn cảnh cụ thể của bạn trước khi chuyển đồng tiền đầu tiên.

NAC có thể đi qua từng dòng chi phí cho trường hợp của bạn — ngưỡng đầu tư, toàn bộ phí theo đúng số thành viên đi cùng, chi phí duy trì trong 5–10 năm tới, và phần vốn có khả năng thu hồi.

→ Đặt lịch tư vấn 1-1 với NAC

Toàn bộ danh mục bất động sản gắn chương trình di trú của NAC — lọc theo nước, chương trình và lợi suất.

Số liệu trong bài cập nhật tháng 9/2026 từ cơ sở dữ liệu chương trình của NAC (mốc dữ liệu 23/07/2026). Chính sách đầu tư định cư thay đổi thường xuyên và nhiều ngưỡng trong bảng có ngày hiệu lực riêng. Bài viết mang tính thông tin, không phải tư vấn pháp lý, tư vấn thuế hay tư vấn đầu tư; không chương trình nào bảo đảm kết quả chấp thuận, và mọi con số cần được xác nhận lại theo hoàn cảnh cụ thể trước khi quyết định.